2022 Cuentas globales de proveedores privados registrados

Jun 25, 2023

Actualizado el 7 de marzo de 2023

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Las Cuentas Globales cubren el año hasta finales de marzo de 2022. A lo largo del año se fueron levantando gradualmente las restricciones asociadas a la pandemia del coronavirus. Sin embargo, la recuperación de la pandemia, junto con los efectos continuos del Brexit y la invasión rusa de Ucrania hacia el final del período, contribuyeron a un entorno macroeconómico cada vez más incierto. Esta publicación demuestra que los proveedores registrados privados (referidos como proveedores en este documento) generalmente respondieron bien a los desafíos que enfrentaron en el año del informe y están en una posición razonablemente sólida para responder a condiciones operativas más difíciles en el futuro.

Las Cuentas globales del año pasado establecieron el impacto disruptivo de los primeros cierres nacionales en la inversión en acciones nuevas y existentes. Con muchas restricciones aliviadas y eventualmente eliminadas, el gasto total en nuevo suministro se ha recuperado a £12,300 millones en 2022, un aumento del 12 % con respecto al año anterior. El número de viviendas sociales terminadas en el año también aumentó en 9.000 a 49.000.

La inversión en acciones existentes ha aumentado a niveles récord. El gasto total en reparaciones y mantenimiento aumentó a 6.500 millones de libras esterlinas. Este es un crecimiento del 20% en la cifra afectada por el bloqueo del año pasado, pero también significativamente por encima de los niveles previos a la pandemia. El nivel récord de inversión se debe en parte al gasto de "recuperación" relacionado con obras retrasadas durante la pandemia y factores macroeconómicos. Sin embargo, la seguridad de los edificios y la calidad del stock también fueron factores importantes.

El aumento del gasto en las existencias existentes ha tenido un impacto en el desempeño financiero. El 'superávit subyacente' (excluyendo los movimientos en el valor razonable) cayó ligeramente de 2.600 a 2.400 millones de libras esterlinas.

Esta disminución se debió principalmente a una caída en el excedente de explotación de la actividad básica de alquiler de vivienda social. El excedente generado por el alquiler de propiedades sociales se redujo en £ 0,4 mil millones a £ 4,2 mil millones. Los costos operativos asociados aumentaron un 7% con los mayores aumentos en gastos de reparación y mantenimiento. Los aumentos de alquiler permitidos para el año estaban vinculados a la inflación del IPC del 0,5 % en septiembre de 2020 más el 1 %.

Más del 90% del excedente de explotación del sector se genera a través de la actividad de SHL. Por lo tanto, el deterioro del rendimiento es el principal factor que explica la caída del margen operativo general al 19 %, el nivel más bajo registrado desde 2011.

El impacto de esto en el superávit subyacente se vio compensado por un aumento de 300 millones de libras esterlinas en el beneficio reconocido por la venta de propiedades en alquiler (conocidas como ventas de activos fijos). Esto incluye escalar las ventas y las ventas a los inquilinos a través de los esquemas de derecho a comprar y derecho a adquirir. En conjunto, estas categorías de venta de activos fijos fueron responsables del 75% del aumento total.

El regulador utiliza una medida de cobertura de intereses que incluye todos los gastos de reparaciones importantes como un indicador clave de la viabilidad financiera. Incluyendo los costos capitalizados, un aumento en el gasto total de reparaciones de £ 1.100 millones ha resultado en un deterioro de la cobertura de intereses de EBITDA MRI [nota al pie 1] en 24 puntos porcentuales hasta el 128 %. Los niveles de cobertura de intereses se han deteriorado desde un máximo de más del 170 % en 2018 y se reducirán aún más a medida que el sector continúe invirtiendo en acciones existentes y aumente el costo de financiamiento. El regulador continuará interactuando con los proveedores donde tengamos preocupaciones sobre la viabilidad financiera y las posiciones de convenio.

En mitigación, el sector continúa demostrando una fuerte liquidez en conjunto. La deuda registrada en los balances aumentó en 2900 millones de libras esterlinas (3 %) hasta los 89 200 millones de libras esterlinas en 2022. Los mercados de financiación se mantuvieron activos y el sector sigue siendo una propuesta atractiva para los inversores. Incluyendo la refinanciación, el sector acordó nuevas líneas de crédito por valor de 12.500 millones de libras en el año hasta marzo de 2022. A pesar de que la tasa base del Banco de Inglaterra aumentó del 0,1% al 0,75% entre diciembre de 2021 y marzo de 2022, la tasa de interés efectiva (excluyendo la ruptura única costes) descendió del 4,0 % en 2021 al 3,8 % en 2022.

Las cuentas globales para 2022 demuestran un desempeño financiero resistente frente a las difíciles condiciones económicas y operativas. Sin embargo, el deterioro de los márgenes, los niveles más bajos de cobertura de intereses y la capacidad reducida para gestionar los riesgos a la baja son indicativos de los desafíos que esperamos que enfrenten los proveedores en el futuro.

Los eventos posteriores a marzo de 2022 resaltan la incertidumbre del entorno operativo. La inflación superior al 10%, un mercado laboral ajustado y la escasez tanto de materiales como de mano de obra han ejercido una presión al alza sobre los costos básicos. Tras una consulta del gobierno, los aumentos de alquiler ahora tendrán un tope del 7 % durante un año a partir de marzo de 2023 para la mayoría de las viviendas alquiladas sociales y asequibles.

El Anexo de Previsión Financiera muestra que el sector sigue apostando por la inversión futura. Los últimos planes disponibles incluyen más gastos en nuevos suministros y una inversión proyectada récord en existencias existentes. Este último está cada vez más impulsado por factores de eficiencia energética, consideraciones sobre la calidad de las existencias, obras de construcción y seguridad contra incendios junto con inversiones a más largo plazo asociadas con la descarbonización.

En el pasado reciente, la capacidad de inversión del sector se ha beneficiado de tasas de interés históricamente bajas. Sin embargo, desde marzo de 2022, la tasa base aumentó del 0,75% al ​​3,5%. Las previsiones del mercado apuntan a nuevos aumentos hacia un máximo de alrededor del 5% en la segunda mitad de 2023.

Es probable que las tasas de interés más altas tengan un impacto negativo en el mercado inmobiliario. Incluyendo las enajenaciones de activos fijos y corrientes, los recibos de ventas totales informados por el sector fueron de 6.600 millones de libras esterlinas en 2022 y se prevé que aumenten. La exposición a las ventas sigue siendo un riesgo clave para muchos proveedores, en particular aquellos que dependen de la propiedad compartida del primer tramo y de los recibos de venta directa del mercado.

En respuesta al nivel de incertidumbre sin precedentes, esperamos que los proveedores adapten los planes y consideren las implicaciones de las posibles compensaciones. Es vital que continúen administrando sus recursos y riesgos de manera efectiva para garantizar que se mantenga su viabilidad financiera y que sigan siendo capaces de brindar servicios efectivos y de sus responsabilidades para con los inquilinos.

1.1. Las Cuentas Globales 2022 de proveedores registrados (Cuentas Globales) brindan un panorama financiero del sector de la vivienda social basado en un análisis de los rendimientos regulatorios de los proveedores privados registrados. La publicación excluye el parque de viviendas sociales en poder de las autoridades locales.

1.2. El sector de la vivienda social es diverso tanto en el tamaño de los proveedores que operan dentro de él como en la gama de actividades que cada uno emprende. En total, hay alrededor de 1.400 proveedores activos, de los cuales la mayoría tiene menos de 1.000 viviendas. Esta publicación se ocupa del análisis financiero de 204 grandes grupos proveedores que poseen o gestionan al menos 1.000 viviendas sociales, que en su conjunto representan más del 95% del stock del sector.

1.3. El conjunto de datos subyacente utilizado para producir las cuentas globales está sujeto a cambios a medida que la cantidad de proveedores por encima o por debajo del límite de 1000 hogares cambia cada año. Además, un proveedor no ha podido finalizar los estados financieros a tiempo para incluirlos en la publicación de este año. Cuando el impacto en los movimientos año tras año es material, esto se explica en la sección de notas del documento.

1.4. La provisión de viviendas en alquiler es la principal actividad del sector. Muchos proveedores también generan ingresos por la venta de viviendas, proporcionando viviendas en propiedad, ya sea en régimen de propiedad compartida o para la venta directa. Esta actividad expone a los proveedores a un perfil de riesgo diferente al del alquiler tradicional y ha cambiado el perfil financiero de varios proveedores.

1.5. La mayoría de los grandes proveedores forman parte de una estructura de grupo; estos pueden incluir múltiples proveedores registrados y entidades no registradas. El desarrollo de propiedades para la venta directa y otras actividades de vivienda no social suele estar a cargo de entidades no registradas o empresas conjuntas dentro de estructuras grupales. Esto da lugar a diferencias entre las cuentas preparadas por entidades registradas (nivel de entidad) y las preparadas sobre una base de grupo consolidado (nivel consolidado). Esta publicación presenta resultados tanto a nivel consolidado como de entidad.

1.6. Existen más diferencias entre los proveedores. Si bien la mayoría de los proveedores cuentan con viviendas subvencionadas o viviendas para personas mayores, hay un número pequeño pero significativo de proveedores principalmente especialistas. Estos proveedores enfrentan desafíos adicionales para obtener contratos de atención y apoyo de las autoridades locales y otros organismos públicos. Un subconjunto de proveedores de vivienda asistida opera un modelo de negocio basado en arrendamiento. Estos proveedores tienen contratos de arrendamiento a largo plazo para el parque de viviendas que gestionan en lugar de ser propietarios absolutos y solo representan una pequeña parte del sector.

1.7. La gran mayoría de los proveedores están designados como sin fines de lucro. El conjunto de datos de Cuentas globales incluye los resultados de cuatro proveedores con fines de lucro que poseen más de 1000 unidades. Juntos, estos comprenden actualmente una pequeña pero creciente parte del sector.

1.8. En la Parte 2 se presenta una revisión financiera de las Cuentas globales de 2021/22. La Parte 3 comprende los estados financieros agregados. La Parte 4 contiene notas a los estados de cuenta principales que muestran más detalles de los asientos y saldos clave.

1.9. El Anexo incluye un análisis de las últimas previsiones financieras de los proveedores. Esto compara las proyecciones y los planes comerciales actuales agregados con los presentados en años anteriores.

2.1. El período de informe cubierto por estas Cuentas globales incluyó las etapas finales del bloqueo nacional implementado cuando el país salió de COVID-19. La gama de medidas introducidas por el Gobierno para mitigar los impactos de la pandemia también se eliminó durante el año.

2.2. Una combinación de factores externos, como la pandemia, el final del período de transición del Brexit y un aumento de la demanda, hicieron subir los precios de los materiales esenciales en el sector de la construcción y provocaron escasez de suministro. Los materiales como el cemento, la madera y el acero experimentaron tiempos de entrega más largos, lo que resultó en demoras en los sitios de desarrollo [nota al pie de página 3]. El mercado laboral también experimentó escasez de oferta.

2.3. Las presiones inflacionarias ya habían estado aumentando a nivel mundial desde 2021, cuando los países comenzaron a recuperarse de la pandemia y la demanda de bienes y energía superó la oferta. Hacia el final del período cubierto, esto se vio agravado por la invasión de Rusia a la vecina Ucrania el 24 de febrero de 2022. La guerra provocó nuevos aumentos en los precios mundiales de la energía y escasez de ciertos productos básicos, lo que aumentó la inflación y redujo drásticamente las previsiones de crecimiento mundial.

2.4. En todo el Reino Unido, los costes medios de construcción de nuevas propiedades aumentaron un 10,7 %[nota al pie de página 4] durante el período de 12 meses hasta el 31 de marzo de 2022. La producción de la construcción aumentó gradualmente durante el año y, en marzo de 2022, registró la tasa de crecimiento mensual más alta desde los registros comenzó en 2014, un 4,3%[nota al pie de página 5] superior al mismo punto del año anterior. Esto se reflejó en un aumento del 25 % en el número de nuevos registros de viviendas en 2021 en comparación con el año anterior [nota al pie 6] (estadísticas reportadas para el año calendario). Los precios de reparación y mantenimiento de viviendas crecieron un 5,1% en el año hasta marzo de 2022[nota al pie de página 7], que también fue la tasa de crecimiento más fuerte desde que comenzaron los registros en 2014.

2.5. En un intento por impulsar el mercado de la vivienda, el Canciller anunció un aumento temporal en el umbral del impuesto de timbre a 500 000 libras esterlinas desde julio de 2020 hasta junio de 2021. Se mantuvo un alivio transitorio adicional de 250 000 libras esterlinas hasta finales de septiembre[nota al pie de página 8].

2.6. El precio medio de la vivienda en Inglaterra durante el período cubierto por las Cuentas globales aumentó un 9,9%[nota al pie 9]. Hubo variaciones regionales notables en el desempeño del mercado inmobiliario. East Midlands fue la región de más rápido crecimiento con un crecimiento anual del 12,4 %, y Londres, por segundo año consecutivo, experimentó el crecimiento anual más bajo, donde los precios aumentaron un 4,8 %.

2.7. El número de transacciones inmobiliarias aumentó un 15 % en el año, y los aumentos más pronunciados se observaron en el último mes del aumento del umbral del impuesto de timbre y el primer mes de la exención transitoria del impuesto de timbre. Posteriormente, en los últimos dos trimestres del año, el número de transacciones residenciales volvió a los promedios previos a la pandemia.

2.8. Debido a la creciente preocupación por la inflación, el 16 de diciembre de 2021 el Banco de Inglaterra elevó la tasa base al 0,25 %, el primer aumento en tres años. A esto le siguieron dos aumentos adicionales el 3 de febrero de 2022 al 0,5 % y el 17 de marzo al 0,75 %. El Sterling Overnight Index Average también aumentó durante el año, del 0,05 % al 0,69 %[nota al pie de página 10].

2.9. Durante el período cubierto en esta publicación, el sector siguió siendo una propuesta atractiva para los inversores. Los proveedores acordaron 12.500 millones de libras esterlinas de nuevas instalaciones en el año, de las cuales la financiación del mercado de capitales representó 7.400 millones de libras esterlinas.

2.10. Desde marzo de 2022, la tasa base del BOE ha aumentado del 0,75 % al 3,5 % en diciembre de 2022. Las previsiones del mercado apuntan a que la tasa base del BOE aumentará aún más hasta un pico efímero de alrededor del 5 % en la segunda mitad de 2023. Los proveedores son principalmente deuda financiado y fijar las tasas de interés (por más de un año) en más del 80% de todos los préstamos. En teoría, un aumento del 3% en la tasa base podría aumentar los costos de interés de la financiación a tasa variable en aproximadamente 900 millones de libras esterlinas por año. Además del aumento del costo de la deuda a tasa variable, la refinanciación también será más costosa. Por lo tanto, es imperativo que los proveedores continúen administrando de manera efectiva el riesgo de la tasa de interés y planifiquen aumentos adicionales de la tasa de interés en el futuro.

2.11. La tasa de inflación anual del IPC aumentó en cada uno de los 12 meses hasta marzo de 2022[nota al pie de página 11], pasando del 0,7 % al inicio al 7,0 % al final del período. La mayor contribución al incremento anual provino de vivienda y servicios domiciliarios (principalmente de electricidad, gas y otros combustibles) y transporte. Se espera que la inflación alcance un máximo de 40 años del 11,1 %[nota al pie de página 12] en el cuarto trimestre de 2022, revisado al alza desde el máximo del 8,7 % pronosticado en marzo.

2.12. Los salarios semanales promedio aumentaron un 7,0 %[nota al pie de página 13] en el período de 12 meses que abarcan las Cuentas Globales, aunque se observaron variaciones significativas entre sectores, y el sector privado experimentó niveles de crecimiento más altos que el sector público.

2.13. El Esquema de Retención de Empleo por Coronavirus se introdujo en marzo de 2020 para permitir a los empleadores reclamar una subvención para cubrir los costos salariales de los trabajadores despedidos. El plan se amplió hasta el 30 de septiembre de 2021[nota al pie de página 14] y los reclamantes recibieron el 80 % de su salario habitual por las horas no trabajadas (hasta £2500 al mes). Sin embargo, a partir de julio de 2021 se realizaron cambios en el esquema, lo que significaba que los empleadores tenían que contribuir a los costos salariales.

2.14. El número de personas en Universal Credit era de 4,8 millones[nota al pie de página 15] en marzo de 2022, una disminución con respecto a las cifras informadas para marzo de 2021 de 5,2 millones, pero superior al número informado en la última fecha de conteo antes de la pandemia de coronavirus de 2,5 millones. Sin embargo, estas cifras están infladas hasta cierto punto por el despliegue continuo de Universal Credit. La intención del Departamento de Trabajo y Pensiones es trasladar todos los beneficios heredados y los solicitantes de créditos fiscales a Universal Credit para fines de 2024. El número de hogares en Universal Credit en Inglaterra que reclaman el derecho a la vivienda con un arrendador social aumentó de 1,1 millones en marzo de 2021[nota al pie de página 16] a 1,2 millones en marzo de 2022.

2.15. En el período de informe de Cuentas Globales, se permitieron aumentos anuales máximos de alquiler de IPC +1% para la mayoría de las propiedades. Los aumentos de alquiler permitidos se basaron en el IPC de septiembre de 2020 del 0,5 %.

2.16. En agosto de 2022, el Gobierno lanzó una consulta sobre alquileres de vivienda social que proponía un tope al incremento máximo que se podía aplicar. Si bien un tope de alquiler refleja una desviación de la política de IPC +1 % establecida en el Estándar de alquiler de 2020, sin esta intervención, los alquileres podrían haberse incrementado hasta en un 11,1 % a partir de abril de 2023. En noviembre, el Gobierno anunció que el máximo permitido el aumento de la renta para los inquilinos existentes se limitará al 7 % entre el 1 de abril de 2023 y el 31 de marzo de 2024 para necesidades generales de viviendas de Renta Social y Renta Asequible.

2.17. El coronavirus causó el mayor impacto económico en la historia moderna. El Gobierno y el BOE introdujeron políticas diseñadas para mitigar algunos de los impactos económicos negativos de la pandemia. La resiliencia general del sector de la vivienda y la eficacia de las medidas introducidas significaron que, en general, los proveedores pudieron capear la tormenta económica relativamente ilesos.

2.18. A pesar de esto, el período posterior al cubierto en esta publicación ha visto niveles récord de inflación, mayores aumentos en las tasas de interés y retrasos en el suministro de materiales de construcción junto con escasez de mano de obra. Es probable que prevalezcan condiciones económicas desafiantes durante un período prolongado y muchos comentaristas pronostican un período de recesión. Para el Reino Unido, el Fondo Monetario Internacional revisó el pronóstico de crecimiento anual del producto interno bruto para 2023 a la baja del 1,2% en abril de 2022 al 0,3% en octubre de 2022.

2.19. La perspectiva de la calificación crediticia del Reino Unido se revisó a negativa desde estable [nota al pie 17]. Esto, junto con las presiones financieras y de costes en el sector, hizo que la perspectiva de algunos proveedores también cambiara a negativa [nota al pie de página 18]. Es probable que se realicen más revisiones en el sector de la vivienda social[nota al pie de página 19], ya que la inflación, las tasas de interés y un aumento significativo en la seguridad de los edificios y las obras de descarbonización continúan debilitando el desempeño operativo del sector. La trayectoria de los indicadores macroeconómicos y su impacto en los proveedores y arrendatarios es incierta. Es más importante que nunca que los proveedores controlen de cerca y actualicen los planes para reflejar los riesgos económicos y operativos en curso.

2.20. Los períodos de cierre iniciales de COVID-19 de 2020 dieron como resultado una pausa temporal en la mayoría de los sitios de construcción. Esto se reflejó en una caída en la inversión en nueva oferta en los 12 meses hasta marzo de 2021. Aunque se mantuvieron algunas restricciones hasta enero de 2022, se permitió que la actividad de construcción continuara durante el período que cubre esta publicación.

2.21. La inversión total en nueva oferta fue de 12.300 millones de libras esterlinas, incluidas propiedades de vivienda social, propiedades desarrolladas para la venta y propiedades de inversión. Este fue un aumento del 12% en el gasto de 10.900 millones de libras esterlinas en 2021.

Figura 1: Inversión en nueva oferta

2.22. Aunque aumentó en relación con el año anterior, la inversión total en nueva oferta estuvo por debajo del pico previo a la pandemia informado en 2020. Sin embargo, la inversión en vivienda social sigue siendo fuerte en comparación con la vivienda no social. En el año que finalizó en marzo de 2022, las obras de construcción se vieron afectadas por problemas en la cadena de suministro, lo que afectó la disponibilidad tanto de materiales como de mano de obra. Muchos proveedores mencionaron retrasos en los esquemas y retrasos en los programas de desarrollo durante este período en sus presentaciones de la Encuesta trimestral [nota al pie de página 20].

2.23. En total, el sector invirtió 9.200 millones de libras esterlinas en nuevas propiedades de vivienda social en alquiler (incluido el elemento de alquiler de las propiedades de propiedad compartida), entregando 49.000 nuevas unidades. Este es un aumento significativo en las 40,000 unidades completadas en 2021. Netas de demoliciones y enajenaciones, la cantidad total de viviendas sociales propiedad de proveedores aumentó en un 1% a 2,770,000.

2.24. Además de los 9.200 millones de libras invertidos en propiedades de vivienda social en alquiler, los proveedores gastaron otros 3.100 millones de libras en la oferta de propiedades desarrolladas para la venta y unidades clasificadas como propiedades de inversión.

2.25. Al igual que ocurrió con el gasto en nuevo suministro, la inversión en stock existente también cayó en 2021 como consecuencia de los retrasos y paradas relacionados con la pandemia. Sin embargo, en 2022 el gasto total en reparaciones y mantenimiento se recuperó y aumentó a niveles récord, muy por encima de las cifras previas a la pandemia.

Figura 2: Gasto total en reparaciones importantes y mantenimiento (consolidado)

2.26. El gasto total en reparaciones y mantenimiento aumentó un 20 % hasta los 6500 millones de libras esterlinas. La inversión capitalizada en acciones existentes (aquellas que se suman al valor de informe del activo) aumentó un 39 % hasta los 2200 millones de libras esterlinas. Las reparaciones y el mantenimiento declarados como gastos en el Estado de resultados integrales (SOCI) aumentaron un 13 % hasta los 4300 millones de libras esterlinas. En 2022, más del 80 % de los proveedores informaron un aumento del 5 % o más en los gastos de reparación y mantenimiento por unidad.

2.27. El fuerte aumento del gasto en 2022 se atribuye en parte al gasto de "recuperación" relacionado con las obras retrasadas durante la pandemia. Sin embargo, hubo varios otros factores contribuyentes. Para algunos grandes proveedores, la entrega de trabajos de seguridad contra incendios y de edificios fue un factor importante para aumentar el gasto. Otros mencionaron los problemas de la cadena de suministro y la escasez de mano de obra como un factor en el crecimiento de los costos.

2.28. Los planes comerciales más recientes muestran un mayor compromiso con la inversión en acciones existentes. Los aumentos en el gasto previsto están, en mayor medida, impulsados ​​por la calidad del stock y los factores de descarbonización. Los proveedores deben continuar asegurándose de que el stock cumpla con los requisitos actuales y en evolución. En algunos casos, esto significará encontrar un equilibrio entre mantener la resiliencia financiera y brindar servicios esenciales.

2.29. El aumento de la inversión en nuevos suministros y los niveles récord de obras de reparación capitalizadas han llevado a que el valor total de los activos de vivienda en poder del sector aumente en £7.000 millones a £187.100 millones.

Figura 3: Activos de vivienda (consolidado)

2.30. Los activos de vivienda incluyen 173 300 millones de libras esterlinas de viviendas sociales en alquiler y en construcción, 7 400 millones de libras esterlinas de propiedades de inversión (principalmente alquileres de mercado) y 6 400 millones de libras esterlinas de propiedades en venta. Este último corresponde principalmente a terrenos y propiedades en construcción.

2.31. El Anexo muestra que los últimos planes de negocios incluyen mayores niveles de inversión. Los compromisos de capital totales informados en los estados financieros a finales de 2022 fueron de 41.400 millones de libras esterlinas, un aumento del 7 % con respecto al año pasado, de los cuales se habían contratado 21.200 millones de libras esterlinas.

2.32. La inversión en inmuebles existentes y nueva oferta se financió principalmente a través de excedentes de explotación, deuda y subvenciones de capital. La deuda total del sector aumentó en 2.900 millones de libras esterlinas (3 %) hasta los 89.200 millones de libras esterlinas. Esto fue acorde con el aumento comparable informado en 2021 (£ 3,2 mil millones).

2.33. Durante el año se recibió una nueva subvención por un total de 1.500 millones de libras esterlinas. A 31 de marzo de 2022, la subvención de capital total reconocida en el balance era de 39 100 millones de libras esterlinas.

Figura 4: Deuda total (consolidada)

2.34. Incluyendo la refinanciación, en el año hasta marzo de 2022, el sector acordó nuevas líneas de crédito por valor de 12.500 millones de libras esterlinas. Aunque por debajo del récord de 15.100 millones de libras recaudados el año anterior, la cantidad de nueva financiación acordada en 2022 estuvo significativamente por encima del promedio a largo plazo. A finales de marzo de 2022, las líneas de crédito no utilizadas disponibles ascendían a 29 800 millones de libras esterlinas (marzo de 2021, 27 800 millones de libras esterlinas) [nota al pie 22].

2.35. Los proveedores continuaron accediendo a la financiación a través de los mercados de capital, con 7400 millones de libras esterlinas recaudadas en el año (2021: 9800 millones de libras esterlinas). En comparación, se concertaron nuevos préstamos bancarios por valor de 4600 millones de libras esterlinas en el año (2021: 4800 millones de libras esterlinas). A 31 de marzo de 2022, alrededor del 51 % de las instalaciones existentes eran en forma de préstamos bancarios.

2.36. La tasa base del BOE ha pasado del 0,75 % el 22 de marzo al 3,50 % a finales de año, y es probable que se produzcan nuevos aumentos. En conjunto, el 80% de la deuda del sector se mantiene a tipos de interés fijos durante más de un año. Sin embargo, la exposición al riesgo de tasa de interés varía de un proveedor a otro. Aunque el sector sigue siendo una perspectiva atractiva para los inversores, los proveedores deben estar preparados para un período de tipos de interés más altos.

2.37. Los niveles de endeudamiento reportados se mantuvieron estables en el año. El aumento de la deuda del 3% estuvo en línea con el crecimiento de la facturación y ligeramente por debajo del aumento del 4% del valor neto contable de los activos de vivienda social. La deuda por unidad ha aumentado marginalmente en un 2%.

2.38. Según los estados financieros consolidados, el superávit informado en 2022 fue de £4.000 millones, un aumento con respecto a los £2.900 millones informados en 2021.

Figura 5: Los principales factores que impactan el superávit reportado (consolidado)

2.39. Como puede verse en la figura anterior, el superávit informado fluctúa año tras año como resultado de los movimientos en el valor razonable. Esto es particularmente cierto en los estados financieros consolidados que a menudo incluyen ganancias de valor razonable de la actividad de fusión del grupo. El superávit subyacente, excluyendo estas ganancias y pérdidas 'no monetarias', disminuyó de 2.600 millones de libras esterlinas en 2021 a 2.400 millones de libras esterlinas en 2022.

2.40. Cada uno de los impulsores clave detrás del superávit informado se examina a su vez más abajo.

2.41. (A) Las ganancias de valor razonable (excluidas del superávit subyacente) aumentaron en 1200 millones de libras esterlinas:

2.42. (B) Un aumento en el beneficio reconocido por la venta de activos fijos de 0,300 millones de libras esterlinas:

2.43. (C) Una disminución en los costos financieros netos de £ 0,1 mil millones:

2.44. (D) Una disminución en el excedente operativo de £500 millones:

2.45. El superávit informado de 4000 millones de libras esterlinas se incrementó en 2000 millones de libras esterlinas para dar un resultado integral total para el período de 6000 millones de libras esterlinas. Esto se debe principalmente a las ganancias actuariales de 1.500 millones de libras esterlinas reconocidas con respecto a los planes de pensiones. La ganancia es atribuible a cambios en los supuestos financieros y económicos subyacentes que sustentan las valoraciones, y revierte una pérdida de 1400 millones de libras esterlinas reconocida el año anterior.

2.46. Más del 70% de la facturación total del sector se genera a través de la actividad de SHL (Figura 6). Otro 17% se genera a través de la promoción para la venta; ya sea ventas del primer tramo de propiedades de propiedad compartida o ventas directas en el mercado.

Figura 6: Desglose de la facturación (consolidado)

2.47. El superávit operativo (excluyendo las ventas de activos fijos) disminuyó en 500 millones de libras esterlinas hasta los 4400 millones de libras esterlinas, principalmente atribuible a una caída de 0400 millones de libras esterlinas en el superávit de la actividad de SHL. Esta disminución se examina en la siguiente sección. Sin embargo, la caída en el margen de la actividad principal del sector ha provocado que el margen operativo general se deteriore por debajo del 20 % en función de los rendimientos consolidados. Este es el nivel más bajo registrado desde 2011.

2.48. La medida clave del sector de su capacidad para cubrir los costos financieros continuos de la actividad operativa es la cobertura de intereses. La medida de cobertura de intereses utilizada por el regulador incluye todos los gastos de reparaciones importantes. Esto asegura una comparación consistente del rendimiento entre proveedores, independientemente de las políticas de capitalización.

Figura 7: Cobertura de intereses EBITDA MRI (consolidado)

2.49. La cobertura de intereses del EBITDA MRI agregado cayó al 128 %, el nivel más bajo registrado desde 2012. El motivo de la menor cobertura de intereses en 2022 es una disminución de 1.000 millones de libras esterlinas en el EBITDA MRI total informado por el sector, que a su vez es atribuible a una reducción de 1.100 millones de libras esterlinas aumento de los gastos de reparación y mantenimiento.

2.50. Como se muestra en el cuadro 3 a continuación, el nivel agregado de endeudamiento (deuda a facturación) y el costo de financiamiento (tasa de interés efectiva), por el contrario, se han mantenido relativamente estables.

2.51. El valor mediano para la cobertura de intereses de EBITDA MRI fue del 144 % (2021: 183 %), con el 76 % de los proveedores reportando una cifra superior al 100 %. Esta es una disminución con respecto a 2021, cuando el 87 % de los proveedores informaron una cifra superior al 100 %.

2.52. Hay varias razones por las que los proveedores individuales pueden tener niveles relativamente bajos de cobertura de intereses. Sin embargo, a medida que el sector emerge de los efectos de la pandemia, el gasto en gestión de activos es una clara prioridad. Esperamos que continúe la inversión en las existencias existentes y que los planes comerciales más recientes de los proveedores destaquen un mayor enfoque en la calidad de las existencias y la descarbonización.

2.53. La mayoría de los proveedores tienen convenios de préstamo de cobertura de intereses con límites típicamente entre 110% y 125%. La base utilizada para los cálculos de las cláusulas puede excluir elementos de gastos de reparación importantes, en particular cuando se relacionan con costos excepcionales. Cuando este no es el caso, muchos proveedores han buscado exenciones de los prestamistas para excluir componentes específicos del gasto de los cálculos del convenio.

2.54. El regulador supervisa la viabilidad financiera, incluido el cumplimiento de convenios, de todos los proveedores de forma continua. Los juicios regulatorios recientes publicados por el regulador reflejan el impacto del mayor gasto en gestión de activos y las presiones financieras más amplias que enfrentan actualmente los proveedores. Continuaremos interactuando con los proveedores para obtener seguridad donde haya indicadores de debilitamiento del espacio libre.

2.55. El superávit de SHL se ha reducido en 400 millones de libras esterlinas hasta los 4200 millones de libras esterlinas. La facturación de SHL ha aumentado en 400 millones de libras esterlinas hasta los 16 500 millones de libras esterlinas, mientras que los costes han aumentado en 800 millones de libras esterlinas hasta los 12 400 millones de libras esterlinas. El margen operativo ha disminuido de un pico del 34% en 2017 al 25% en 2022.

Figura 8: Crecimiento de los ingresos y gastos de arrendamiento de vivienda social (consolidado)

2.56. Para el año que finalizó en marzo de 2022, los aumentos de alquiler permitidos se limitaron al 1,5 % (inflación del IPC de septiembre de 2020 del 0,5 % más 1 %). Esto contribuyó a un aumento en las rentas totales por cobrar del 2,1 % a 14 200 millones de libras esterlinas.

2.57. Los aumentos de alquiler permitidos fueron superados por un crecimiento del gasto operativo del 6,9 % (800 millones de libras esterlinas), atribuible en gran parte a un aumento del 13 % (500 millones de libras esterlinas) en el gasto operativo de reparaciones y mantenimiento. Los costes de gestión y cargos por servicios también aumentaron un 4 % (200 millones de libras esterlinas).

2.58. Los factores operativos que presionan al alza los costos de reparación y mantenimiento ya se han tratado en esta publicación. El entorno económico también fue un factor en el crecimiento más amplio de los costos operativos. La inflación anual del IPC aumentó de 1,5% en abril de 2021 a 7,0% en marzo de 2022. La gran mayoría de los proveedores (85%) reportaron una disminución en su margen operativo sobre la actividad de SHL.

2.59. Las pérdidas nulas y los atrasos actuales de los inquilinos son indicadores clave de desempeño para evaluar la eficiencia del alquiler y el cobro de alquileres.

Figura 9: Nulos y atrasos de inquilinos actuales como % del alquiler bruto

2.60. La pérdida de alquiler de propiedades vacías aumentó durante la pandemia. Como porcentaje de la renta bruta, las pérdidas por vacío alcanzaron el 1,9% en 2021, el punto más alto desde 2010. Los resultados a marzo de 2022 se han mantenido en niveles similares y aún no hay indicios de un retorno a los niveles previos a la pandemia.

2.61. Los proveedores experimentaron mayores tiempos de reparación de vacíos debido a la escasez de materiales y mano de obra, además de los retrasos relacionados con el covid. Los niveles más altos de vacíos continúan siendo experimentados por proveedores con una gran proporción de unidades de vivienda asistida, unidades residenciales de atención o viviendas para personas mayores.

2.62. La morosidad de los inquilinos actuales ha aumentado gradualmente en los últimos cuatro años y ahora representa el 5,2% de las rentas brutas en comparación con el 5,0% en 2021. Durante 2021/22, el nivel sostenido de anulaciones y el aumento de la morosidad no ha tenido un impacto material en la operativa rendimiento del sector.

2.63. Sin embargo, luego del período cubierto por las Cuentas Globales, las presentaciones de la Encuesta Trimestral [nota al pie de página 23] no vieron cambios en los niveles nulos y un aumento en los niveles de atrasos y deudas incobrables como resultado del impacto de la crisis del costo de vida. Se espera que estos indicadores continúen deteriorándose en 2022/23 y los proveedores deberán monitorear de cerca su posición.

2.64. Impulsado por el sólido mercado de la vivienda, los ingresos totales por ventas aumentaron a 6600 millones de libras esterlinas (2021: 5700 millones de libras esterlinas). El superávit de ventas correspondiente aumentó a 1700 millones de libras esterlinas (2021: 1300 millones de libras esterlinas).

Figura 10: Beneficio sobre ventas (consolidado)

2.65. Muchos proveedores desarrollan propiedades para la venta. Estas pueden ser unidades para la venta directa a valores de mercado o unidades de vivienda de bajo costo en las que una parte de la propiedad se vende como un primer tramo. Ambos tipos de venta se clasifican como ventas de activos corrientes y se incluyen en las actividades de explotación.

2.66. El desarrollo para la venta se concentra en un pequeño número de grandes proveedores con una exposición significativa al mercado de la vivienda. Al igual que en 2021, el superávit total reconocido en ambos tipos de venta combinados fue de 500 millones de libras esterlinas.

2.67. En cuanto a las ventas al contado, el 85% de los ingresos totales del sector son reportados por sólo 19 proveedores. A medida que las condiciones del mercado cambian en respuesta a la volatilidad económica reciente, la exposición a las ventas sigue siendo un riesgo clave que deben gestionar varios proveedores.

2.68. El sector también reconoce las ganancias realizadas en la venta de propiedades en alquiler. Dichas ventas se clasifican como ventas de activos fijos y la ganancia reportada sobre la venta aumentó en £0.300 millones a £1.200 millones.

Figura 11: Beneficio por venta de activos fijos (consolidado)

2.69. Alrededor del 75 % del aumento en 2022 se debió al superávit reconocido en las ventas en escalera a los arrendatarios de propiedad compartida y las ventas RTB/RTA. Otras ventas de activos fijos generaron una ganancia de £600 millones en 2022. Esto se relaciona principalmente con transacciones de acciones entre proveedores registrados y la venta estratégica de propiedades nulas.

4.1.1. Este análisis se basa en una base de datos de información derivada de los estados financieros auditados de los proveedores de vivienda. La base de datos contiene datos de las declaraciones regulatorias de las cuentas anuales (conocidas como Evaluaciones de Viabilidad Financiera) que deben presentar los proveedores que poseen o administran 1.000 o más viviendas.

4.1.2. La base de datos excluye las declaraciones regulatorias presentadas por dos proveedores con cierres de ejercicio no estándar. Estos proveedores tienen cierres de ejercicio del 30 de septiembre de 2021 y el 31 de octubre de 2021. El período cubierto en sus estados financieros no sería acorde con el resto del conjunto de datos (basado principalmente en el período del 1 de abril de 2021 al 31 de marzo de 2022). Ninguno de los proveedores excluidos afecta materialmente las cifras de esta publicación.

4.1.3. Cuando un proveedor es la matriz de una estructura de grupo que produce estados financieros consolidados, presenta tanto una entidad como un FVA consolidado.

4.1.4. Estos rendimientos regulatorios se agregan para producir el Estado de Situación Financiera, Estado de Cambios en Reservas y SOCI. Las declaraciones y notas dentro de este documento se basan en la entidad y conjuntos de datos consolidados para 2021/22. También se proporcionan cifras comparativas para 2020/21.

4.1.5. Las cifras se han redondeado al billón de libras esterlinas más próximo a un decimal. Esto puede dar lugar a diferencias de redondeo en los totales, ya que los rendimientos individuales están denominados en miles de libras esterlinas.

4.1.6. El SOCI agregado refleja la suma de la actividad de los proveedores privados registrados para todos los períodos contables que finalizan entre el 1 de abril de 2021 y el 31 de marzo de 2022.

4.1.7. El SOFP agregado es la suma de los estados individuales cuyo cierre de ejercicio se encuentra dentro del período comprendido entre el 1 de abril de 2021 y el 31 de marzo de 2022.

4.1.8. Se proporciona información adicional sobre otras actividades, notas seleccionadas a los estados financieros y el número de viviendas en gestión.

4.1.9. Se realizaron una pequeña cantidad de cambios en la plantilla de FVA para 2022. Estos incluyeron la eliminación de líneas que ya no son necesarias, incluidas las relacionadas con el Fondo de ingresos por enajenación, la medición inicial de la pensión de beneficios definidos y para registrar el pasivo de pensiones en las notas de los acreedores. Se proporcionó orientación adicional sobre el reconocimiento de provisiones para pensiones, y se agregaron una nueva línea y una nota para el desglose de las ventas de propiedades de viviendas no sociales para permitir la identificación del mercado frente a las ventas al por mayor.

4.2.1. La facturación de SHL aumentó un 2% en la rentabilidad consolidada y un 3% en la rentabilidad de la entidad, alcanzando los 16.500 y los 16.400 millones de libras respectivamente. Los factores que contribuyen a la pequeña diferencia entre las cifras consolidadas y las de la entidad incluyen la facturación de proveedores registrados con menos de 1.000 unidades cuando estos forman parte de estructuras de grupo y la actividad de alquiler de viviendas sociales realizada fuera de Inglaterra.

4.2.2. Los ingresos por alquiler aumentaron 295 millones de libras esterlinas (2 %) en los rendimientos consolidados, lo que refleja el rendimiento de los aumentos de alquiler permitidos. Estos se limitaron al IPC a septiembre de 2020 de 0,5% + 1%. Para el elemento de alquiler de unidades de propiedad compartida, los aumentos se limitaron a RPI + 0,5 %, lo que para los proveedores que utilizan septiembre de 2020 como fecha de revisión equivaldría a un aumento del 1,6 %. Un aumento neto en el número total de unidades de vivienda durante el año ha aumentado aún más el nivel de ingresos por alquiler registrado, mientras que los cambios en la población de proveedores en el conjunto de datos han tenido un impacto insignificante.

4.2.3. A nivel de grupo consolidado, las pérdidas por alquileres nulos aumentaron un 4 % hasta alcanzar los 300 millones de libras esterlinas. Esto se mantiene en niveles elevados en comparación con el promedio de tres años de 200 millones de libras esterlinas antes de la pandemia. Los proveedores han experimentado un aumento en los tiempos de reparación de vacíos debido a la escasez de materiales y mano de obra, junto con los retrasos relacionados con el covid. Los proveedores con una gran proporción de unidades de vivienda asistida, unidades residenciales de atención o viviendas para personas mayores suelen informar los niveles más altos de pérdidas de alquileres nulos. Las pérdidas por vacío relacionadas con la vivienda asistida y la vivienda para personas mayores representaron el 37 % del total de pérdidas por vacío, aunque estas unidades representan solo el 13 % del total de unidades de vivienda social.

4.2.4. El gasto total en SHL aumentó un 7 % hasta los 12 400 millones de libras esterlinas. Los cargos por deudas incobrables y el deterioro de las propiedades de vivienda experimentaron una disminución en el valor, mientras que todas las demás áreas de gasto experimentaron aumentos en los costos.

4.2.5. Los costos totales de mantenimiento y reparaciones mayores (reconocidos como gastos operativos) aumentaron un 13 % en 2022, y el 87 % de los proveedores informaron un aumento en el gasto en comparación con 2021. Dentro de esto, el mantenimiento de rutina y el gasto de mantenimiento planificado aumentaron £ 396 millones (12 %). durante el año a medida que los proveedores se pusieron al día con la acumulación de trabajos pendientes retrasados ​​​​durante la pandemia. Un aumento en la demanda posterior al cierre ha resultado en un mayor uso de contratistas, lo que aumenta el costo de las reparaciones de respuesta. El gasto en reparaciones importantes también aumentó en 94 millones de libras esterlinas (17 %), lo que refleja el gasto adicional en seguridad contra incendios y programas de descarbonización.

4.2.6. Los costes de los cargos por servicios aumentaron en 80 millones de libras esterlinas (4 %), y los ingresos correspondientes aumentaron en 28 millones de libras esterlinas (2 %). La relación entre los ingresos por cargos de servicio y los costos asociados se redujo levemente al 77 % (2021: 79 %).

4.2.7. Los cargos por depreciación aumentaron 69 millones de libras esterlinas (3 %) durante el año, lo que refleja la continua inversión en propiedades nuevas y existentes durante los últimos años. Los cargos por deterioro fueron 11 millones de libras esterlinas (28 %) más bajos que en 2021, principalmente debido a una reducción en la reducción del valor de las propiedades donde se identificaron problemas de seguridad en los edificios. Esto refleja el mayor gasto en construcción y seguridad contra incendios durante el año. Los cargos por deudas incobrables, incluido el movimiento en las provisiones y los montos cancelados, fueron 9 millones de libras esterlinas (10 %) más bajos que en el año anterior.

4.2.8. Los costes de gestión aumentaron 125 millones de libras esterlinas (4 %) durante el año. Más del 70 % de los proveedores informaron un aumento en los costos de gestión en relación con 2021. Otros costos, incluidos los pagos de arrendamiento, aumentaron en £51 millones (18 %).

4.2.9. Sobre una base consolidada, el excedente operativo ha disminuido en 412 millones de libras esterlinas (9 %), con una reducción del margen operativo del 28,4 % al 25,3 %. El margen por entidad no es significativamente diferente.

4.2.10. El volumen de negocios de las ventas de LCHO del primer tramo en los estados consolidados aumentó un 25 % (403 millones de libras esterlinas) a 2037 millones de libras esterlinas (2021: 1634 millones de libras esterlinas). El margen se mantuvo en el 16 %, en consonancia con 2021, lo que resultó en un superávit general sobre las ventas de 334 millones de libras esterlinas (2021: 265 millones de libras esterlinas). La actividad de ventas de LCHO está muy extendida en todo el sector, con más de las tres cuartas partes de los proveedores reportando ingresos de esta fuente. Sin embargo, está muy concentrado entre un pequeño número de estos proveedores, con 28 PRP que reportan una facturación de más de 20 millones de libras esterlinas cada uno, lo que representa dos tercios del total del sector. Casi el 20 % del aumento en la facturación de LCHO en 2022 se atribuyó a un proveedor.

4.2.11. Los datos de la Encuesta Trimestral Financiera y de Riesgos muestran que hubo un aumento del 17% en el número de unidades del primer tramo vendidas en el año hasta marzo de 2022 en comparación con el año anterior. Esto sigue a un aumento del 15 % en las unidades completadas informadas en las devoluciones de FVA durante el mismo período.

4.2.12. Los ingresos de otras actividades de vivienda social que no son de alquiler se redujeron un 10 % (77 millones de libras esterlinas) en las cuentas consolidadas hasta alcanzar los 727 millones de libras esterlinas. Los costes aumentaron un 4 % hasta los 1088 millones de libras esterlinas, lo que resultó en un déficit de 361 millones de libras esterlinas (déficit de 2021: 244 millones de libras esterlinas).

4.2.13. Más de la mitad de los otros ingresos de viviendas sociales no arrendables informados por el sector se relacionan con servicios de apoyo. Con 389 millones de libras esterlinas, los ingresos por servicios de apoyo se mantuvieron consistentes con los informados en 2021; sin embargo, hubo un aumento de 13 millones de libras esterlinas en el déficit general de esta actividad, que creció a 25 millones de libras esterlinas. Los ingresos por servicios de soporte se concentran en un pequeño número de proveedores, con 13 PRP, cada uno de los cuales informa ingresos superiores a los 10 millones de libras esterlinas de esta fuente y, en conjunto, representan casi el 70 % del total del sector.

4.2.14. La actividad promotora supuso más de la mitad del déficit total de otras actividades de vivienda social. Se informaron ingresos de 25 millones de libras esterlinas, principalmente de servicios de desarrollo proporcionados a organizaciones externas. Además de los gastos generales relacionados con estos servicios, los costos totales de desarrollo de 222 millones de libras incluyeron costos del esquema que no pueden capitalizarse, costos abortivos y cargos por deterioro. Casi la mitad de los costos totales de desarrollo del sector fueron reportados por un solo proveedor.

4.2.15. El resto de otra actividad de vivienda social en cuentas consolidadas incluye servicios comunitarios y vecinales y servicios de gestión, además de una variedad de otras actividades. El sector reportó ingresos de £313m de estas actividades (2021: £381m), y un déficit total de £139m (déficit de 2021: £68m).

4.2.16. La cifra de negocios de otras actividades de vivienda social es mayor en las cuentas de entidad que a nivel de grupo, debido al efecto de las transacciones intragrupo que se eliminan en la consolidación. Los ingresos por servicios de desarrollo son 201 millones de libras más altos a nivel de entidad que a nivel de grupo, y otros ingresos son 112 millones de libras más altos. Estas categorías incluyen recargas a otras entidades dentro de las estructuras del grupo por los servicios prestados y por los gastos generales centrales. La facturación de la entidad también incluye recibos de Gift Aid de 140 millones de libras esterlinas (ver nota 3).

4.2.17. El volumen de negocios de las propiedades desarrolladas para la venta total se redujo en 206 millones de libras esterlinas (11 %) a 1732 millones de libras esterlinas en los estados consolidados. Los márgenes de ventas también se redujeron, del 11 % en 2021 al 10 % en 2022, lo que resultó en un superávit general de 168 millones de libras esterlinas (2021: 221 millones de libras esterlinas). Dos proveedores informaron una reducción en los ingresos por ventas totales de más de 65 millones de libras esterlinas cada uno, y juntos informaron una disminución en el excedente de casi 75 millones de libras esterlinas.

4.2.18. Las nuevas divulgaciones añadidas al FVA para 2022 indicaron que la facturación de las ventas directas incluía ingresos por valor de 83 millones de libras esterlinas de las ventas al por mayor a otras organizaciones. Esto fue informado por seis proveedores y generó un superávit de 5 millones de libras esterlinas.

4.2.19. La actividad de venta directa se concentra en un número comparativamente pequeño de proveedores, con un tercio de los PRP reportando facturación de esta actividad. 10 proveedores reportaron una facturación de más de 50 millones de libras esterlinas cada uno, lo que en conjunto representa casi dos tercios del total general del sector.

4.2.20. La actividad de venta directa es realizada principalmente por entidades no registradas dentro de las estructuras del grupo y, por lo tanto, es significativamente mayor en los rendimientos consolidados. Un total de 28 entidades registradas individuales informaron ingresos por ventas totales por valor de 186 millones de libras esterlinas; equivalente al 11% de los ingresos totales del sector reportados en declaraciones consolidadas.

4.2.21. Varios proveedores entregan unidades para la venta directa a través de empresas conjuntas, cuyos ingresos y gastos no se informan por separado. El superávit neto de los negocios conjuntos se incluye en la cuenta de pérdidas y ganancias en el epígrafe “Otras partidas” (véase nota 5).

4.2.22. Los ingresos de todas las demás actividades de vivienda no social aumentaron un 15 % (236 millones de libras esterlinas) en las cuentas consolidadas hasta alcanzar los 1802 millones de libras esterlinas. Los costes también aumentaron un 15 % hasta los 1670 millones de libras esterlinas, lo que resultó en un superávit de 132 millones de libras esterlinas (superávit de 2021: 108 millones de libras esterlinas).

4.2.23. Los proveedores analizan otra facturación de viviendas no sociales de 1.802 millones de libras esterlinas entre alquiler de mercado (297 millones de libras esterlinas; 17 %), provisión de hogares de ancianos (235 millones de libras esterlinas; 13 %), alojamiento para estudiantes (89 millones de libras esterlinas; 5 %) y alojamiento no social. cargos por servicio de soporte (48 millones de libras esterlinas; 3%). Sin embargo, la mayor parte de la facturación no se encuentra dentro de estas categorías y se divulga como 'otro'. Esta categoría representó el 63 % (1.133 millones de libras esterlinas) del volumen de negocios total de otras viviendas no sociales y experimentó un aumento del 26 % durante el año. Se informó un déficit de 39 millones de libras esterlinas (déficit de 2021: 37 millones de libras esterlinas).

4.2.24. Otras actividades no sociales se concentran en un pequeño número de especialistas o grupos diversos; 11 proveedores reportaron ingresos de más de 20 millones de libras esterlinas y juntos representaron más del 60 % del total general del sector de 1133 millones de libras esterlinas. La naturaleza de la actividad de vivienda no social varía entre proveedores e incluye la provisión de instalaciones de ocio, administración de propiedades, venta de terrenos y alquiler de propiedades comerciales. Además de los costos asociados con estas actividades, otros costos no sociales que contribuyeron al déficit de 39 millones de libras incluyeron cargos por deterioro, costos de desarrollo y gastos generales centrales no asignados.

4.3.1. Dentro de los grupos de PRP, los pagos de Gift Aid generalmente los realiza una subsidiaria comercial a un miembro del grupo caritativo, lo que permite reclamar una desgravación fiscal sobre el monto donado. Los recibos y pagos de Gift Aid se eliminan en la consolidación en cuentas grupales.

4.3.2. Dentro de las devoluciones de la entidad, los recibos de Gift Aid se incluyen dentro de la facturación y se divulgan como parte de actividades de 'otras viviendas sociales' o 'viviendas no sociales'. Los recibos totalizaron £231 millones en 2022, una reducción del 10 % con respecto a los £256 millones informados en 2021. Los pagos de Gift Aid de PRP a otros miembros del grupo ascendieron a £82 millones (2021: £69 millones).

4.3.3. Los recibos de Gift Aid reconocidos en el año incluyen donaciones de los miembros del grupo que participan en el desarrollo para la venta directa, la gestión de propiedad compartida y el alquiler de mercado. Los proveedores clasificaron 140 millones de libras esterlinas de los ingresos totales en relación con la actividad de vivienda social, y 91 millones de libras esterlinas se asignaron a actividades de vivienda no social.

4.4.1. Sobre la base de los rendimientos consolidados, las ventas totales de activos fijos durante el año generaron ganancias de 2900 millones de libras esterlinas, con un superávit de 1200 millones de libras esterlinas. Este es un aumento en los ingresos por ventas del 36 % (0,800 millones de libras esterlinas) desde 2021, y un aumento en el excedente del 35 % (0,300 millones de libras esterlinas). El superávit por enajenación de activos fijos se calcula deduciendo el valor en libros del activo del producto de la venta. Para la mayoría de los proveedores, el valor en libros es igual al costo histórico del activo, menos la depreciación acumulada y, por lo tanto, esto generalmente genera mayores excedentes que con las ventas de activos corrientes.

4.4.2. Más del 40 % del aumento en los ingresos totales por la venta de activos fijos se atribuyó a las ventas escalonadas a propietarios compartidos. Los recibos de escaleras aumentaron un 50 % (317 millones de libras esterlinas) y los excedentes un 57 % (147 millones de libras esterlinas). Las transacciones en escalera representaron un tercio del total de los ingresos por venta de activos fijos generados durante el año.

4.4.3. Los ingresos de las ventas de RTB y RTA a los arrendatarios aumentaron un 57 % (143 millones de libras esterlinas) hasta un total de 394 millones de libras esterlinas, y el excedente correspondiente aumentó un 61 % hasta los 204 millones de libras esterlinas. Los ingresos por ventas se dividieron casi por igual entre las ventas de RTB y RTA, sin embargo, las ventas de RTA representaron casi dos tercios del excedente. Los ingresos por ventas de RTA estuvieron en el nivel más alto registrado desde que se recopilaron los datos por primera vez en 2017.

4.4.4. Otras ventas de viviendas, incluida la racionalización de existencias y la venta estratégica de propiedades vacías, generaron ganancias de 806 millones de libras esterlinas (2021: 571 millones); un aumento de más del 40 % en comparación con 2021. El excedente aumentó un 30 %, hasta 373 millones de libras esterlinas (2021: 287 millones de libras esterlinas), con casi dos tercios de esta cantidad reportada por solo diez proveedores.

4.4.5. Los ingresos por ventas a otros proveedores registrados aumentaron un 20 % en comparación con el año anterior, alcanzando un total de 534 millones de libras esterlinas (2021: 447 millones de libras esterlinas). Las ventas a otros RP fueron reportadas por 17 grupos de proveedores, y un proveedor representó casi el 40% de los ingresos totales. Aunque los ingresos totales aumentaron, hubo una reducción en el superávit general de las ventas a otros RP, que cayó un 12 % hasta alcanzar los 156 millones de libras esterlinas (2021: 176 millones de libras esterlinas).

4.4.6. Las ventas de otros activos, incluida la venta de propiedades comerciales, ascendieron a 181 millones de libras esterlinas en el año (2021: 208 millones de libras esterlinas), consiguiendo un superávit de 22 millones de libras esterlinas (2021: 13 millones de libras esterlinas). Dos tercios de estas ventas fueron reportadas por solo ocho proveedores.

4.5.1. Otras partidas consisten principalmente en ganancias resultantes de combinaciones de negocios en las que se ha utilizado el método contable de adquisición [nota al pie 24]. Según los rendimientos consolidados, siete proveedores reportaron ganancias netas en combinaciones de negocios por un monto de £1,168m (2021: 5 proveedores, £115m). Esto incluye tanto combinaciones en las que se adquiere una nueva subsidiaria como en las que se adquiere otra organización a través de una transferencia de compromisos. La cifra comparable de rendimientos de la entidad incluye solo adquisiciones a través de la transferencia de compromisos y asciende a 227 millones de libras esterlinas (2021: 178 millones de libras esterlinas).

4.5.2. En los rendimientos consolidados, los proveedores contabilizan la actividad realizada en entidades controladas conjuntamente utilizando el método de la participación. En el SOCI, los ingresos y los gastos no se reportan por separado; en cambio, el superávit o déficit neto de los negocios conjuntos se incluye como una partida individual.

4.5.3. El superávit neto de las empresas conjuntas aumentó en 16 millones de libras esterlinas (21 %) a 94 millones de libras esterlinas en 2022. Un total de 36 grupos de PRP reportaron un superávit o déficit de la actividad de empresas conjuntas, y un proveedor representó casi el 40 % del superávit general del sector. La mayor parte del excedente de las empresas conjuntas se genera a través de la provisión de viviendas para la venta directa, que a menudo se desarrollan como parte de proyectos más amplios de regeneración de comunidades de tenencia mixta.

4.5.4. Los proveedores no están obligados a informar el volumen de negocios asociado con el superávit neto de las empresas conjuntas en sus estados financieros auditados; sin embargo, se incluye como una nota separada en las declaraciones de FVA. Para 2022, los PRP reportaron una participación en la facturación de empresas conjuntas de 793 millones de libras esterlinas (2021: 733 millones de libras esterlinas).

4.6.1. Los costes financieros y de intereses totales se redujeron en 124 millones de libras esterlinas (4 %) en los estados consolidados hasta un total de 3300 millones de libras esterlinas. Esta disminución comprendía una disminución de 82 millones de libras esterlinas (2 %) en los intereses a pagar sobre los pasivos y una disminución de 54 millones de libras esterlinas (12 %) en 'otras cantidades a pagar'.

4.6.2. El elemento principal dentro de 'otros montos a pagar' son los costos de cancelación del préstamo. Los proveedores suelen incurrir en estos cuando realizan actividades de refinanciación y pueden variar sustancialmente de un año a otro. En 2022, 36 proveedores informaron costos de ruptura de préstamos (2021: 29 proveedores) y llegaron a £ 250 millones en total (2021: £ 337 millones). La disminución en los costos de ruptura de préstamos se debe principalmente a un gran costo único informado en 2021 por un proveedor, que contribuye con casi la mitad del total. Siete proveedores informaron costos por rotura superiores a los 10 millones de libras esterlinas, lo que en conjunto representa el 69 % del total.

4.7.1. Las propiedades mantenidas para renta de mercado o para apreciación de capital se clasifican como propiedades de inversión. Se vuelven a medir anualmente a su valor razonable, y cualquier cambio en el valor razonable se informa en el superávit del año.

4.7.2. Según los rendimientos consolidados, el valor razonable de las propiedades de inversión en poder del sector aumentó en 168 millones de libras esterlinas, con 93 proveedores que informaron movimientos favorables, en comparación con 22 que experimentaron movimientos adversos. El aumento de los precios de las propiedades y la alta demanda de propiedades de alquiler privado ha llevado a que las carteras de alquiler del mercado aumenten su valor en general, así como el alojamiento para estudiantes, que ha visto una recuperación en la demanda tras el final de las restricciones de COVID-19. El aumento en el valor razonable basado en los rendimientos de la entidad fue de 71 millones de libras esterlinas, lo que refleja la medida en que las propiedades de alquiler de mercado están en manos de entidades no registradas dentro de las estructuras del grupo.

4.7.3. Los swaps de tasas de interés y una minoría de los préstamos se clasifican como instrumentos financieros 'no básicos' u 'otros' según la FRS102 y deben volver a medirse anualmente a su valor razonable. Los movimientos en el valor razonable de los instrumentos financieros se incluyen dentro del superávit o, cuando cumplen las condiciones para la contabilidad de cobertura, dentro de otro resultado integral. La aplicación o no de la contabilidad de coberturas está determinada por la relación económica entre la partida cubierta y el instrumento de cobertura.

4.7.4. Los instrumentos financieros mantenidos a valor razonable a través de SOCI aumentaron su valor en 181 millones de libras esterlinas durante el año. Más del 70% de esta cantidad fue reportada por cinco proveedores, cada uno de los cuales reportó ganancias de valor razonable de más de £10 millones.

4.7.5. Con respecto a los instrumentos financieros cubiertos, los proveedores reportaron un movimiento favorable de 451 millones de libras esterlinas en el año, y un proveedor representó casi una cuarta parte de esta cantidad. La mayoría de los instrumentos de cobertura dentro del sector son swaps de tasa de interés de tasa variable a tasa fija, y la responsabilidad asociada con estos se reduce a medida que aumentan las tasas de swap. Durante el año, la tasa swap a 15 años aumentó de 1,21% en marzo de 2021 (basado en LIBOR) a 1,88% en marzo de 2022 (basado en SONIA).

4.8.1. Los resultados consolidados del sector registraron un aumento de 12.300 millones de libras durante el año en el valor contable bruto de las viviendas, hasta alcanzar un total de 199.700 millones de libras a finales de marzo de 2022. Los movimientos durante el año incluyeron:

4.8.2. La inversión en nueva oferta de viviendas sociales aumentó en 1.200 millones de libras esterlinas (15 %), de 7.900 millones de libras esterlinas a 9.200 millones de libras esterlinas. Aunque hubo un aumento en relación con el año anterior, la inversión total en nuevo suministro estuvo por debajo del pico previo a la pandemia informado en 2020. En el año que finalizó en marzo de 2022, las obras de construcción se vieron afectadas por problemas en la cadena de suministro, lo que afectó la disponibilidad tanto de materiales como de mano de obra. Muchos proveedores mencionaron retrasos en los esquemas y retrasos en los programas de desarrollo durante este período en las presentaciones de la Encuesta trimestral. La inversión en nuevas propiedades está bastante concentrada en un pequeño número de proveedores, con 15 proveedores que informan una inversión superior a los 150 millones de libras esterlinas cada uno y juntos representan el 43 % del total de 9200 millones de libras esterlinas.

4.8.3. A medida que los proveedores comenzaron a ponerse al día con los trabajos atrasados, los trabajos en las propiedades existentes, que incluyen gastos de reparaciones importantes capitalizados, aumentaron en 600 millones de libras esterlinas (39 %) en comparación con 2021, superando todos los niveles previos a la pandemia. La mayoría de los proveedores informaron un aumento en sus reparaciones importantes capitalizadas en comparación con 2021, con casi una cuarta parte del gasto en el año representado por seis proveedores. Nueve proveedores informaron un aumento en el gasto de más de £ 15 millones cada uno, lo que representa el 37% del aumento general.

4.8.4. Las transferencias de otros proveedores registrados y las reclasificaciones aumentaron significativamente en el año en 2200 millones de libras esterlinas en comparación con 2021 (0500 millones de libras esterlinas), debido principalmente a la actividad de fusiones que se había estancado el año anterior debido a la pandemia.

4.8.5. Se añadió un total de £2.000 millones al saldo acumulado de depreciación y deterioro del sector, lo que resultó en un valor contable neto de £173.300 millones en marzo de 2022. Esto representa un aumento de £10.200 millones[nota al pie de página 27] (6 %) durante el año.

4.9.1. Según los rendimientos consolidados, otros activos fijos se valoraron en 3.000 millones de libras esterlinas, manteniéndose en línea con el año anterior. Está compuesto principalmente por el inmovilizado material distinto de las viviendas, que supone el 67% del total. Esto incluye elementos tales como edificios de oficinas y equipos de TI.

4.9.2. A nivel de entidad, otros activos fijos suman un total de 2.600 millones de libras esterlinas. El inmovilizado intangible y el fondo de comercio aumentan un 8% y representan el 10% del total. Esto incluye el fondo de comercio que surge de la adquisición y el software de TI.

4.9.3. La inversión en empresas conjuntas aumentó en 100 millones de libras esterlinas (6 %) hasta 1200 millones de libras esterlinas. Un total de 43 de 204 grupos en el conjunto de datos informaron inversiones en empresas conjuntas, con dos grandes proveedores que dominan el sector y representan el 46% del total general. El valor de las inversiones en negocios conjuntos es sustancialmente menor en las cuentas a nivel de entidad, ya que gran parte de la actividad se gestiona a través de entidades no registradas.

4.9.4. El valor total de las inversiones en subsidiarias reportadas en las cuentas a nivel de entidad disminuyó en £300 millones (10%) a £3000 millones. Esto se debe principalmente a una gran caída en la inversión de un proveedor, que representó el 35 % del total del sector en 2021. De la disminución de 300 millones de libras esterlinas, esto consistió en 16 proveedores que informaron una reducción en la inversión en subsidiarias.

4.9.5. El valor de las propiedades de inversión informado en las cuentas consolidadas aumentó £ 600 millones (9 %) hasta los £ 7400 millones. Los principales aumentos corresponden a adiciones (0,400 millones de libras esterlinas) y transferencias y reclasificaciones (0,300 millones de libras esterlinas).

4.9.6. Un proveedor con fines de lucro ha reconocido sus propiedades de vivienda social como propiedades de inversión. Aunque esto se desvía de la Declaración de Prácticas Recomendadas de Vivienda, está permitido según las reglas del Consejo de Información Financiera, debido a que mantiene las propiedades para la apreciación del capital. Este proveedor representa el 4% del total de 7.400 millones de libras esterlinas y representa más de la mitad de las adiciones totales.

4.9.7. El valor total de las propiedades de inversión se relaciona tanto con las propiedades de vivienda desarrolladas para el alquiler de mercado como con las propiedades comerciales e incluye 400 millones de libras esterlinas relacionadas con las propiedades en construcción. Estas actividades están fuertemente concentradas en un pequeño número de proveedores, con 12 proveedores reportando saldos de más de 100 millones de libras esterlinas, lo que representa el 74% del total del sector. Con 4200 millones de libras esterlinas, el valor revelado en las cuentas de la entidad es significativamente menor, lo que refleja el uso de entidades no registradas para esta actividad.

4.9.8. Las transferencias y reclasificaciones de £300 millones se atribuyen principalmente a un proveedor que representa más del 70 % del total, debido a una adquisición durante el año. Los movimientos en el valor razonable dieron como resultado un aumento neto de 200 millones de libras esterlinas, con cuatro proveedores que reportaron una ganancia por revaluación de más de 10 millones de libras esterlinas, lo que representa el 56 % del total. Esto se debió principalmente a las propiedades de alquiler de mercado y refleja el crecimiento de la demanda después de la pandemia.

4.10.1. Los activos circulantes totales en poder de los grupos consolidados disminuyeron £1,200 millones durante el año (6%), a £18,500 millones. A nivel de entidad, se informó una disminución de 300 millones de libras esterlinas (1 %). La mayor disminución registrada a nivel de grupo fue en las propiedades mantenidas para la venta, que se redujeron en 700 millones de libras esterlinas. A nivel de entidad, el efectivo y las inversiones a corto plazo tuvieron la mayor disminución, con una reducción de 1.000 millones de libras esterlinas.

4.10.2. El valor total de las propiedades mantenidas para la venta es considerablemente mayor a nivel consolidado (6.400 millones de libras esterlinas en comparación con 2.800 millones de libras esterlinas en rendimientos de la entidad). Esto refleja la evolución de las ventas en el mercado realizadas por entidades no registradas (el 53 % de la cifra consolidada se relaciona con el desarrollo de las ventas en el mercado, en comparación con solo el 12 % en las cuentas de las entidades).

4.10.3. Más del 80 % del total de 6400 millones de libras se relaciona con terrenos y propiedades en construcción en lugar de propiedades terminadas sin vender. Casi una cuarta parte de la disminución de 700 millones de libras se atribuye a un proveedor, que se ha excluido del conjunto de datos de 2022. Las propiedades mantenidas para la venta se concentran en un pequeño número de proveedores; un total de 18 grupos de proveedores informaron valores superiores a los 100 millones de libras, y entre ellos representaron el 71 % del total del sector.

4.10.4. Sobre la base de los rendimientos consolidados, el efectivo y las inversiones a corto plazo disminuyeron £700 millones (8 %) hasta los £7900 millones. El efectivo en poder del sector disminuyó un 10% hasta los 7.000 millones de libras, y las inversiones a corto plazo aumentaron un 9% hasta los 0.900 millones de libras. A nivel de entidad, el efectivo disminuyó un 8 % hasta los 5700 millones de libras esterlinas, mientras que las inversiones a corto plazo se redujeron un 40 % hasta los 0700 millones de libras esterlinas.

4.10.5. Tanto a nivel consolidado como de entidad, la disminución de efectivo refleja el gasto adicional en nuevo stock, junto con el aumento del gasto en stock existente, debido a los trabajos de "recuperación" retrasados ​​durante la pandemia. El gasto total en reparaciones y mantenimiento alcanzó un récord de 6500 millones de libras esterlinas, un aumento del 20 % en el año, que incluye la entrega de trabajos de seguridad contra incendios y de edificios, así como planes de descarbonización.

4.10.6. Los importes adeudados por las empresas del grupo constituyen el 85 % de otros activos corrientes en las cuentas a nivel de entidad. Del total de 8200 millones de libras esterlinas informado, el 83 % es atribuible a 19 asociaciones que informaron saldos superiores a 100 millones de libras esterlinas. Los importes adeudados por las empresas del grupo se eliminan en la consolidación en las cuentas del grupo. El pequeño saldo informado a nivel consolidado corresponde a grupos en los que existe una matriz no registrada.

4.10.7. Las obligaciones de renovación aumentaron un 36 % a nivel consolidado hasta los 500 millones de libras esterlinas. Este está principalmente en manos de dos proveedores con saldos que superan los 100 millones de libras esterlinas, lo que representa casi la mitad del total. Este saldo se relaciona con los casos en los que un proveedor ha llegado a un acuerdo con una autoridad local para llevar a cabo la renovación de las existencias transferidas.

4.10.8. El valor razonable de los instrumentos financieros derivados aumentó a 100 millones de libras esterlinas tanto en las cuentas consolidadas del grupo como de la entidad. Esto lo informan los proveedores que hacen uso de swaps de tipos de interés independientes o coberturas de divisas, en los que el valor de los flujos de efectivo adeudados al proveedor es mayor que los adeudados a la contraparte. En los resultados de 2022, hubo siete grupos de proveedores que informaron un activo corriente de instrumentos financieros derivados.

4.11.1. El total de otros pasivos corrientes, según se informa en las cuentas consolidadas, aumentó £500 millones (7 %) durante el año. A nivel de entidad, el aumento ascendió a 300 millones de libras esterlinas (5 %), en gran parte debido a un aumento de 200 millones de libras esterlinas en las acumulaciones y los ingresos diferidos.

4.11.2. La partida de mayor peso son las periodificaciones y los ingresos diferidos, que representan el 46% del total del grupo consolidado. Desde 2021, los saldos han aumentado un 8 % (239 millones de libras esterlinas) en las cuentas grupales.

4.11.3. Los saldos del Fondo de Subvenciones de Capital Reciclado no han cambiado significativamente durante el año. Este saldo ahora se relaciona en su totalidad con RCGF, ya que se requería que los saldos del Fondo de ingresos por enajenación se utilizaran antes del 6 de abril de 2020.

4.11.4. Los pasivos circulantes 'Otros' han aumentado a 1.800 millones de libras esterlinas en las cuentas consolidadas del grupo. Esta categoría incluye varios saldos de acreedores misceláneos, incluidos acuerdos de transferencia de acciones, subvenciones recibidas por adelantado y fondos de amortización de arrendatarios.

4.12.1. A nivel de grupo consolidado, la deuda total en poder del sector aumentó en 2.900 millones de libras esterlinas (3%) hasta alcanzar los 89.200 millones de libras esterlinas. La deuda de devoluciones de entidades aumentó en 3.300 millones de libras esterlinas (4 %) hasta los 87.600 millones de libras esterlinas.

4.12.2. Los datos de la Encuesta trimestral financiera y de riesgos recopilados en el año hasta marzo de 2022 muestran que el sector recaudó 12.500 millones de libras esterlinas de nueva financiación durante el año. Un poco menos del 60% de esto se recaudó en los mercados de capitales, y la mayoría del resto se obtuvo en forma de préstamos bancarios.

4.12.3. Tanto a nivel de grupo consolidado como a nivel de entidad se ha producido una reducción sustancial del importe de la deuda clasificada como préstamos a corto plazo, y por tanto reembolsable en el plazo de un año. A nivel de grupo, los préstamos a corto plazo se redujeron en 1.700 millones de libras esterlinas (48 %), ya nivel de entidad, la reducción fue de 1.400 millones de libras esterlinas (45 %). La diferencia entre los saldos de 2021 y 2022 se debe en gran medida al reembolso de los montos emitidos en el marco de la Facilidad de Financiamiento Corporativo Covid, que se estableció durante la pandemia de COVID-19 para brindar apoyo de flujo de efectivo a corto plazo. Los saldos de marzo de 2021 incluyeron £ 1.600 millones en CCFF, que se reembolsó en marzo de 2022.

4.12.4 A nivel de grupo, los préstamos a largo plazo han aumentado en 4500 millones de libras esterlinas (6 %) hasta alcanzar los 86 200 millones de libras esterlinas. Un total de 16 proveedores informaron un aumento en la deuda a largo plazo de £ 0,1 mil millones o más, y los nuevos proveedores agregados al conjunto de datos de 2022 agregaron £ 0,2 mil millones al total. Esto se compensa con la eliminación de un proveedor del conjunto de datos desde 2021, lo que reduce la deuda a largo plazo en alrededor de £ 600 millones. A nivel de entidad, la deuda a largo plazo ha aumentado en 3.100 millones de libras esterlinas (5 %) hasta los 65.500 millones de libras esterlinas.

4.12.5. La gran diferencia (20.700 millones de libras esterlinas) en los saldos de préstamos a largo plazo a nivel de grupo consolidado en comparación con el nivel de entidad refleja la práctica de obtener financiamiento dentro de los vehículos de tesorería designados. Estas son compañías subsidiarias separadas dentro de la estructura del grupo que se establecen específicamente para obtener financiamiento, que luego se presta a los PRP dentro del grupo. Esto se puede ver en el saldo a nivel de la entidad por los montos adeudados a las empresas del grupo, que en £19.800 millones representa la mayor parte de la diferencia en los saldos de préstamos a largo plazo entre las cuentas del grupo y de la entidad. Los saldos intragrupo representan el 23% del endeudamiento total en las cuentas de la entidad, y aumentan un 9% en el año.

4.12.6. Los montos adeudados a empresas del grupo se eliminan en la consolidación en cuentas del grupo, excepto cuando el PRP tiene una matriz no registrada. Tres proveedores informaron saldos no consolidados a nivel de grupo, y un proveedor representó más del 90 % del total de £500 millones.

4.13.1. A nivel de grupo consolidado, la subvención de capital total notificada entre los acreedores (con vencimiento dentro de un año y después de un año) aumentó ligeramente a 39.100 millones de libras esterlinas. Las transacciones en el año incluyeron lo siguiente:

4.14.1. A nivel de grupo consolidado, otros acreedores a largo plazo han disminuido £0,800 millones (19%) a £3,300 millones, impulsados ​​por una reducción en el valor razonable de los instrumentos derivados. A nivel de entidad, se ha informado una disminución de 600 millones de libras esterlinas (18 %).

4.14.2. Un total de 38 grupos divulgaron instrumentos financieros derivados a valor razonable como acreedor a largo plazo. Se trata principalmente de proveedores que han utilizado swaps de tipos de interés independientes para fijar el interés a pagar sobre la deuda a tipo variable o, en una minoría de casos, en los que se han utilizado swaps de divisas para fijar el tipo de cambio de los intereses a pagar en una moneda distinta de la libra esterlina. Surge un pasivo cuando el valor de los flujos de efectivo adeudados a la contraparte es mayor que los adeudados al proveedor. El 56% del total del sector lo reportan ocho proveedores que han reconocido un pasivo superior a 50 millones de libras esterlinas.

4.14.3. El pasivo total informado en las cuentas consolidadas del grupo con respecto a los instrumentos financieros derivados ha disminuido en 900 millones de libras esterlinas (41 %) desde 2021. Para la mayoría de los proveedores que utilizan swaps de tipos de interés estándar, el pasivo disminuye a medida que aumentan los tipos de interés, y la disminución desde 2021 refleja la subida de los tipos swap experimentada en el año, debido a una subida de los tipos de interés.

4.15.1. La provisión reportada con respecto a los pasivos por pensiones se cubre en la Nota 20 Pensiones.

4.15.2. Sobre la base de los rendimientos consolidados, otras provisiones divulgadas por el sector se mantuvieron en 900 millones de libras esterlinas. De esto, 400 millones de libras esterlinas (2021: 500 millones de libras esterlinas) se relacionan con obligaciones para realizar trabajos de renovación cuando un proveedor de transferencia de acciones ha firmado un acuerdo con una autoridad local. Los proveedores deben reportar tanto un pago por adelantado (acreedor) como un pago anticipado (deudor), este último se reporta dentro del activo circulante (ver nota 10).

4.16.1. Las reservas totales dentro de las cuentas consolidadas del grupo (Tabla 6) aumentaron un 9 % durante el año hasta los 62 800 millones de libras esterlinas (entidad: 8 %, 61 000 millones de libras esterlinas). La mayor parte de este incremento corresponde al superávit anual reconocido en el ejercicio.

4.16.2. La mayoría de las reservas no tienen respaldo en efectivo, ya que los excedentes transferidos a la SOFP se reinvierten en los negocios de los proveedores, incluidas las reparaciones importantes de las existencias existentes y el desarrollo de nuevas viviendas.

4.16.3. Según los resultados consolidados, las reservas de ingresos y gastos aumentaron un 10 % hasta los 51 100 millones de libras esterlinas y la reserva de revalorización se redujo un 2 % hasta los 11 700 millones de libras esterlinas. Otras reservas, como se informa en la SOFP (Cuadro 7) se desglosan en mayor detalle en el Cuadro 24 a continuación.

4.16.4. En la mayoría de los casos en los que los proveedores han aplicado la contabilidad de cobertura con respecto a los swaps de tipos de interés, se reconoce una reserva de cobertura negativa. La reserva agregada de flujo de caja de cobertura notificada por el sector aumentó en £500 millones, lo que refleja el movimiento favorable en la valoración vinculada a las tasas de interés.

4.16.5. Las reservas restringidas agregadas y otras reservas informadas por el sector aumentaron en £0.200 millones combinados, un factor que contribuyó a esto fue el movimiento en el capital social y la prima informada por los proveedores con fines de lucro.

4.17.1. El importe total de las obligaciones futuras en virtud de los arrendamientos operativos revelados en los estados financieros se ha reducido en 100 millones de libras esterlinas (6 %) hasta los 1900 millones de libras esterlinas. Hay tres proveedores con compromisos de arrendamiento operativo superiores a 200 millones de libras esterlinas, que en conjunto representan el 54% del total.

4.17.2. Un proveedor que opera un modelo de negocio basado en arrendamiento representa el 31% (600 millones de libras esterlinas) de las obligaciones totales de arrendamiento operativo.

4.18.1. Como nota a las cuentas publicadas, los proveedores deben divulgar el valor de los contratos para gastos de capital que no están previstos en los estados financieros principales. Además, también deben divulgar el valor de los gastos de capital que hayan sido aprobados por la junta pero no contratados.

4.18.2. Sobre la base de los rendimientos consolidados, el gasto de capital futuro contratado ha aumentado un 2 % hasta los 21 200 millones de libras esterlinas. El valor de los gastos de capital aprobados pero aún no contratados ha aumentado un 12 % hasta los 20 200 millones de libras esterlinas.

4.18.3. Los compromisos de gastos de capital futuros se concentran en un pequeño número de grandes grupos de proveedores. 14 proveedores revelaron compromisos de capital superiores a 750 millones de libras esterlinas cada uno; juntos, estos representaron el 50% del total de 41.400 millones de libras esterlinas.

4.19.1. El número de unidades sociales desarrolladas aumentó un 22 %, de 40 000 en 2021 a 49 000 en 2022. Según los resultados consolidados, el número total de unidades propias aumentó en 33 000 (1 %) a 2 770 000. El número de propiedad basado en los rendimientos de la entidad es ligeramente inferior. Para un pequeño número de proveedores, los rendimientos consolidados incluyen entidades que operan fuera de Inglaterra.

4.19.2. En total, los proveedores también informaron sobre otras 54 000 unidades sociales que administran en nombre de otra organización pero que no son de su propiedad. Estas unidades se concentran en un pequeño número de proveedores, los diez primeros representan el 58% del total.

4.19.3. Las actualizaciones entre las declaraciones de 2021 y 2022 incluyen algunas reclasificaciones entre acciones sociales y no sociales. Sin embargo, las reexpresiones son principalmente el resultado de la actividad de fusión donde las unidades incluidas en el total de cierre de 2021 no se muestran en el total de apertura de 2022. Cuando este sea el caso, las unidades se incluirán en la línea de "transferencias" del proveedor adquirente tras la finalización de la fusión. Las reformulaciones también incluyen la eliminación de un proveedor del conjunto de datos desde 2021, lo que reduce las unidades de apertura en 9000. La mitad de todas las transferencias de unidades consolidadas en el año corresponden a un proveedor.

4.19.4. El número de viviendas no protegidas en propiedad o en gestión en las declaraciones consolidadas es superior al incluido en las declaraciones de entidades. Esto refleja la medida en que la actividad de vivienda no social se entrega dentro de entidades no registradas dentro de estructuras grupales.

4.19.5. Con base en los retornos consolidados, se desarrollaron o adquirieron 1,000 nuevas unidades de alquiler no social en el año. Excluyendo las regularizaciones, el total de viviendas no sociales en propiedad del sector se reduce a 90.000. Alrededor del 38% del total de unidades no sociales se gestionan en nombre de otra organización.

4.19.6. Además de la nota sobre unidades de vivienda no social, la declaración de FVA incluye revelaciones relacionadas con la cantidad de unidades de venta directa desarrolladas y vendidas. Sobre la base de los rendimientos consolidados, se completaron 3.600 nuevas unidades de venta directa en el año. En total, 58 proveedores reportaron actividad de desarrollo de ventas directas con 15 completando más de 100 unidades y representando el 75% del total.

4.20.1. Las ganancias y pérdidas actuariales de los planes de pensiones fluctúan año tras año. En 2022, según los rendimientos consolidados, se informó una ganancia actuarial general de 1500 millones de libras esterlinas, una reversión de la pérdida registrada en 2021 de 1400 millones de libras esterlinas. La ganancia actuarial también se refleja en el movimiento de la provisión total de pensiones para pasivos, que ha disminuido en 1400 millones de libras esterlinas (42 %) a 1900 millones de libras esterlinas (2021: 3400 millones de libras esterlinas). Casi todos los proveedores reportaron una ganancia actuarial y una reducción en la provisión de pensiones.

4.20.2. El cambio en la provisión y la ganancia o pérdida asociada en términos de planes de beneficios definidos se informa en otro resultado integral y surge como resultado de movimientos en los supuestos actuariales subyacentes y cambios en el valor de los activos del plan. Estos incluyen cambios proyectados en la inflación, la tasa de aumento en el nivel de las pensiones pagadas, futuros aumentos salariales, una tasa de descuento vinculada a los gilts y supuestos de mortalidad en relación con el tiempo que se espera que se pague una pensión.

4.20.3. En 2022, la ganancia actuarial de los planes de pensiones es el resultado de cambios en los supuestos financieros subyacentes. El principal impulsor de este movimiento fue una tasa de descuento más alta a fines de marzo de 2022, debido a un aumento significativo en los rendimientos de los bonos, compensado por aumentos en las expectativas de inflación además de rendimientos de activos mayores a los esperados durante el año.

5.1. Esta sección del informe proporciona una descripción general de los datos presentados al regulador en relación con los planes comerciales actuales de los proveedores.

5.2. Los rendimientos financieros previstos se recopilan de todos los proveedores privados registrados que poseen y/o administran más de 1000 unidades. Los rendimientos establecen los elementos financieros de los planes comerciales de los proveedores en un formato estandarizado e incluyen proyecciones a 30 años[nota al pie de página 28] de los estados financieros clave más detalles adicionales de los planes de desarrollo y los supuestos financieros clave utilizados.

5.3. Los datos de este informe se basan en los 202 FFR presentados en junio de 2022 y se centran en los primeros cinco años de esos planes, es decir, el período comprendido entre abril de 2022 y marzo de 2027. También se basa en las presentaciones de años anteriores para identificar algunos tendencias a largo plazo. Los planes de negocios se consideran comercialmente sensibles y, por lo tanto, la fuente de datos desagregados no se pondrá a disposición del público.

5.4. Los planes comerciales de los proveedores representan su visión de una variedad de factores clave en un momento determinado. Como tal, puede haber cambios sustanciales en los pronósticos entre años.

5.5. Los últimos pronósticos muestran la respuesta continua de los proveedores a las condiciones económicas posteriores a la pandemia de coronavirus. Los factores clave reflejados en estos rendimientos incluyen:

5.6. Los planes de negocios en los que se basan estos rendimientos se habrán desarrollado en gran medida durante el primer trimestre de 2022. Desde entonces, ha habido mucha volatilidad en el entorno económico más amplio, en particular, las previsiones tanto para la inflación como para las tasas de interés se han revisado con frecuencia. hacia arriba. Como resultado, los supuestos subyacentes a estos pronósticos no reflejan completamente las condiciones económicas que se habrán experimentado durante el primer año del pronóstico.

5.7. El 31 de agosto, el Gobierno lanzó una consulta [nota al pie de página 29] sobre un tope propuesto que se impondrá al aumento de alquiler permisible para 2023/24. En la Declaración de otoño del 17 de noviembre [nota al pie de página 30], se anunció que el aumento de alquiler permitido para propiedades de necesidades generales se limitaría al 7 % para el ejercicio fiscal 2023/24. El aumento de la renta sin tope habría sido del 11,1 % (la tasa anual del IPC en septiembre de 2022 más el 1 %). El impacto de un tope por debajo de la inflación en los alquileres no se refleja en estas previsiones.

5.8. A nivel agregado, el sector continúa pronosticando superávits como se muestra en la Tabla 29 a continuación.

5.9. Se prevé que el balance del sector crezca como se indica en el Cuadro 30 a continuación. La inversión en la base de activos fijos continúa y se prevé que las propiedades inmobiliarias alcancen un valor en el balance de 235.000 millones de libras esterlinas para 2027, un aumento del 37 % durante los primeros cinco años previstos. Esto refleja el impacto tanto del programa de desarrollo del sector como de los mayores niveles de gasto capitalizado sobre el stock existente.

5.10. Para 2027, se prevé que la deuda total aumente en 32.000 millones de libras esterlinas (37 %) hasta alcanzar los 121.000 millones de libras esterlinas. A nivel agregado del sector, esto está en línea con lo anticipado en las previsiones para 2021. Durante el mismo período, la subvención aumentará en 7.000 millones de libras esterlinas (17 %) hasta alcanzar los 47.000 millones de libras esterlinas, un aumento del 2 % con respecto a la previsión de 2021 para ese año.

5.11. Ha habido una disminución en algunas medidas clave del desempeño operativo en el último conjunto de pronósticos en comparación con el año anterior.

5.12. La cobertura de intereses de EBITDA MRI [nota al pie 31] es una medida clave de la capacidad de los proveedores para cubrir los costos financieros de los ingresos operativos. La Figura 12 a continuación compara el pronóstico de cinco años en el último conjunto de planes con el de 2021.

Figura 12: Cobertura de intereses EBITDA MRI - pronósticos de 5 años

5.13. El principal impulsor de este cambio es un aumento en el gasto previsto en reparaciones y mantenimiento. El sector proyecta un gasto de 40.700 millones de libras esterlinas en reparaciones y mantenimiento durante los primeros cinco años de las últimas previsiones. Se trata de un aumento de 5500 millones de libras esterlinas (16 %) en relación con la cifra comparable de los planes del año pasado. En comparación, los ingresos previstos de SHL solo aumentaron un 8%.

5.14. Dado que se prevé que continúe la inversión prevista en la oferta de vivienda social existente y nueva, el sector ahora pronostica un período prolongado de márgenes más bajos y un margen reducido sobre los costos financieros.

Figura 13: Gastos totales de mantenimiento y reparaciones mayores (miles de millones de libras esterlinas)

5.15. El aumento del gasto está generalizado en todo el sector, con un 84 % de los proveedores aumentando su gasto por unidad durante los primeros cinco años en al menos un 5 %. Hay varios factores que explican este aumento del gasto:

5.16. La comparación de las previsiones sectoriales agregadas presentadas durante los últimos cinco años revela algunas de las tendencias clave dentro del sector. Las últimas previsiones son coherentes con una tendencia más prolongada que muestra aumentos interanuales en los gastos previstos en las existencias existentes y, en consecuencia, niveles decrecientes de cobertura de intereses.

5.17. La Figura 14 a continuación muestra los resultados agregados del sector para los primeros cinco años de pronóstico en las últimas cinco presentaciones.

Figura 14: Cobertura de intereses MRI de EBITDA agregado de los años 1 a 5

5.18. Los planes más recientes muestran un deterioro continuo de los niveles previstos de cobertura de intereses con una previsión agregada a cinco años del 147 %. El factor clave para esto es aumentar el gasto previsto en el stock existente. Esto se ilustra a continuación en la Figura 15, que muestra que el gasto nominal agregado en reparaciones y mantenimiento por unidad ha aumentado en un 45 % en comparación con los pronósticos de 2018.

Figura 15: Gasto agregado en reparaciones y mantenimiento por unidad (miles de libras esterlinas)

5.19. Si bien la deuda neta máxima sigue aumentando, pasando de £106 000 millones en las previsiones de 2020 a £124 000 millones en las últimas presentaciones, el endeudamiento proyectado (como múltiplo de la facturación) se mantiene estable, como se muestra a continuación en la Figura 16.

Figura 16: Deuda agregada año 1-5 a múltiplo de facturación

5.20. En años anteriores, las bajas tasas de interés disponibles para la nueva deuda habían sido un factor mitigador contra los márgenes más bajos. En los planes de este año ya se pronosticaba que la TIE fuera un poco más alta. Sin embargo, el aumento de las tasas de interés y la volatilidad del mercado desde la presentación del plan de negocios significa que los costos financieros ahora son claramente un factor exacerbante que ejerce una mayor presión a la baja sobre los niveles de cobertura de intereses.

5.21. Las últimas previsiones financieras consolidan el panorama reciente en el que los proveedores mantienen niveles constantes de desarrollo además de comprometerse con gastos adicionales en su stock existente. El impacto de esto se ve en márgenes operativos más ajustados y niveles reducidos de cobertura de intereses.

5.22. El sector actualmente enfrenta recursos limitados y una incertidumbre significativamente mayor debido al deterioro del entorno macroeconómico. Los proveedores deberán continuar cumpliendo sus objetivos principales y cumplir con su dirección estratégica mientras mitigan los impactos económicos, sociales y financieros del entorno actual.

Ganancias antes de impuestos por intereses Depreciación y amortización incluidos todos los costos de reparación importantes ↩

Respuesta a la COVID-19: primavera de 2021 (resumen) - GOV.UK (www.gov.uk) ↩

La escasez de materiales de construcción disminuye, pero los precios suben un 24 % - Construcción de viviendas ↩

Índices de precios de producción de la construcción - Búsqueda - Oficina de Estadísticas Nacionales ↩

Producción de la construcción en Gran Bretaña: marzo de 2022- Oficina Nacional de Estadísticas ↩

2020-new-home-statistics-review.pdf (nhbc.co.uk) ↩

Reparación y mantenimiento de construcciones en Gran Bretaña - Office for National Statistics ↩

Stamp Duty Land Tax: tasas reducidas temporales - GOV.UK (www.gov.uk) ↩

Índice de precios de la vivienda en el Reino Unido - Oficina Nacional de Estadísticas (ons.gov.uk) ↩

Tasa de interés GBP SONIA - (global-rates.com) ↩

Inflación de precios al consumidor, Reino Unido - Oficina Nacional de Estadísticas ↩

Perspectivas económicas y fiscales: noviembre de 2022 (obr.uk) ↩

Resumen de estadísticas nacionales: mercado laboral del Reino Unido: mayo de 2022 - GOV.UK (www.gov.uk) ↩

Cambios en el Esquema de Retención de Empleo de Coronavirus a partir de julio de 2021 - GOV.UK (www.gov.uk) ↩

Resumen de estadísticas oficiales: Estadísticas de Universal Credit, 29 de abril de 2013 a abril de 2022 ↩

Stat-Xplore - Iniciar sesión (dwp.gov.uk) ↩

Moody's cambia la perspectiva del Reino Unido a negativa y afirma las calificaciones de Aa3 - Rating Action - Moody's (moodys.com) ↩

Vivienda social - Noticias - Ocho HA dieron una perspectiva 'negativa' de S&P después de la acción sobre la posición del Reino Unido ↩

El sector de la vivienda social del Reino Unido ahora muestra un sesgo negativo más pronunciado en su solvencia - S&P Global Ratings (spglobal.com) ↩

Encuesta trimestral de proveedores privados registrados - GOV.UK (www.gov.uk) ↩

Un proveedor reconoce las propiedades de vivienda social como propiedades de inversión en sus estados financieros. Si bien esto es una desviación del SORP de Vivienda, está permitido según la NIC 40 ya que el proveedor con fines de lucro posee propiedades para la apreciación del capital. ↩

Encuesta trimestral del cuarto trimestre (enero a marzo) de 2021 a 2022 - GOV.UK (www.gov.uk) ↩

Encuesta trimestral para Q2 (julio a septiembre) 2022 a 2023 - GOV.UK (www.gov.uk) ↩

Como entidades de beneficio público, las combinaciones entre proveedores que no pueden clasificarse como una fusión se tratan como 'combinaciones que son en esencia una donación' o como 'adquisiciones'. El proveedor adquirente está obligado a reconocer el valor razonable del proveedor que transfiere en el Estado de Resultados Integrales ↩

Incluye fusiones en las que se utiliza el método de adquisición y las participaciones se transfieren/adquieren durante el ejercicio. ↩

El valor neto en libros al inicio del período se ha reexpresado con base en los rendimientos de FVA presentados en 2022. El valor neto en libros en la reexpresión excluye el valor de las propiedades de vivienda transferidas en el año en que las combinaciones de negocios se contabilizan utilizando el método de adquisición e incluye el valor de las propiedades de vivienda informado por los proveedores que completaron el FVA por primera vez en 2022. El NBV de las propiedades de vivienda informado en las Cuentas globales de 2021 fue de 166 100 millones de libras esterlinas según los rendimientos consolidados (161 000 millones de libras esterlinas según los rendimientos de las entidades). ↩

Basado en el valor contable neto actualizado al inicio del período de las declaraciones de FVA presentadas en 2022. ↩

Tres proveedores sin planes de desarrollo sustanciales presentaron pronósticos de 5 años en 2022. ↩

Consulta de alquileres de viviendas sociales - GOV.UK (www.gov.uk) ↩

Declaración de otoño de 2022 HTML - GOV.UK (www.gov.uk) ↩

Ganancias antes de impuestos por intereses Depreciación y amortización, reparaciones mayores incluidas. ↩