¿Vale la pena ser propietario en 2023?

Jul 14, 2023

|Escritor

Actualizado el 7 de junio de 2023

Una combinación de aumento de las tasas hipotecarias y un nuevo proyecto de ley de reforma de la industria está impulsando a algunos propietarios que compran para alquilar a vender, entonces, ¿vale la pena serlo?

El Proyecto de Ley de Reforma de Inquilinos está configurado para traer una serie de cambios importantes tanto para los inquilinos como para los propietarios. Se presentó al parlamento el mes pasado, pero no se espera que se convierta en ley hasta 2024.

En general, el proyecto de ley ha sido elogiado por la forma en que se establece para proteger a los inquilinos, brindándoles garantías de que podrán permanecer en sus hogares más allá de los arrendamientos fijos. También hará que sea más difícil para los propietarios aumentar los alquileres.

Con las tasas hipotecarias en aumento y los pagos cada vez más caros, esto puede hacer que los propietarios se detengan a considerar si todavía es factible o no alquilar propiedades y continuar obteniendo una ganancia razonable.

Analizamos lo que significa ser propietario en 2023 y si todavía vale la pena:

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Las tasas hipotecarias se dispararon en octubre de 2022, cuando el tipo de interés fijo promedio a dos años subió hasta el 6,55 %. Las tasas cayeron levemente en los meses siguientes, pero se han disparado recientemente debido a las expectativas de que el Banco de Inglaterra seguirá aumentando la tasa de interés base. El 7 de junio, el contrato de tasa fija promedio de dos años fue5,47%, según Moneyfacts.

Esto significa que para mantener los mismos ingresos por alquiler, los propietarios han aumentado los alquileres en todos los ámbitos.

En octubre de 2021, la oferta promedio de hipoteca fija a dos años fue del 2,25 %. Si posee una propiedad de alquiler y está pagando una hipoteca de £ 250,000 con ese acuerdo, debe cobrar un alquiler mensual de £ 1,090 para cubrir los pagos mensuales por completo.

Cuando ese acuerdo finalice en octubre, suponiendo que las tasas hipotecarias se mantengan en su nivel actual, deberá aumentar el cargo de alquiler mensual a £ 1,568 para continuar cubriendo los pagos mensuales. Eso es un aumento del 44%, y uno que puede ser imposible de cumplir para sus inquilinos. Esto significa que es posible que deba cubrir parte del pago de la hipoteca de su propio bolsillo.

Sin embargo, esto no significa que ser un propietario que compra para alquilar no sea financieramente viable en el clima actual. Es un error común pensar que alquilar propiedades solo es rentable cuando la hipoteca se paga en su totalidad.

En última instancia, sus inquilinos aún le están pagando dinero que se destina a una propiedad de su propiedad, y es posible que algún día la venda o se mude.

Tampoco se sabe qué pasará con las tasas de interés en el futuro. Las tasas son altas en este momento, pero es probable que la caída de la inflación afecte la tasa de interés base.

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En 2016, el gobierno implementó un recargo del impuesto de timbre del 3 % en propiedades adicionales, incluidas segundas residencias y propiedades adquiridas con fines de compra para alquiler.

Para dar un ejemplo, un propietario que compra una propiedad de 300.000 libras esterlinas pagará 9.000 libras esterlinas adicionales en comparación con alguien que compra un lugar para vivir. En Escocia, el recargo para los propietarios de segundas viviendas y los propietarios que compran para alquilar es incluso más alto, del 4%.

Desde 2017, el gobierno también ha estado reduciendo la desgravación de intereses hipotecarios. Anteriormente, los propietarios podían deducir los intereses pagados en su hipoteca de sus ingresos imponibles, lo que proporcionaba una desgravación fiscal del 40 % para los contribuyentes con tasas más altas.

El esquema actual ofrece a los propietarios un crédito fiscal a tanto alzado equivalente al 20% de su interés hipotecario.

Además, ahora se requiere que los propietarios declaren los ingresos utilizados para cubrir los pagos de su hipoteca en sus declaraciones de impuestos. Bajo el sistema anterior, podían declarar rentas de alquiler después de deducir las cuotas de la hipoteca. Este cambio puede empujar a algunos propietarios de la tasa impositiva básica a la tasa impositiva más alta.

También se han hecho ajustes al impuesto a las ganancias de capital. En abril, la asignación libre de impuestos sobre ganancias de capital se redujo de 12.300 libras esterlinas a 6.000 libras esterlinas. En abril de 2024, esto se reducirá a la mitad a £ 3,000. Esto significa que los propietarios tendrán que desembolsar más en el impuesto sobre las ganancias de capital al vender una propiedad.

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Si desea desalojar a un inquilino, será significativamente más difícil después de que se apruebe el proyecto de ley de reforma de inquilinos. Esto se debe a que el proyecto de ley prohíbe los desalojos sin culpa de la Sección 21.

Sin embargo, el gobierno ha prometido que habrá ciertas excepciones para los propietarios. Estos incluyen el deseo de vender la propiedad o albergar a familiares cercanos dentro de ella.

El proyecto de ley también está diseñado para facilitar que los propietarios recuperen las propiedades en casos en los que "los inquilinos tienen la culpa", por ejemplo, pagos de alquiler atrasados ​​​​repetidos o casos de comportamiento antisocial. En estos casos, los períodos de aviso para desalojos serán más cortos de lo que son ahora.

Por ejemplo, si un inquilino ha permitido que una propiedad se deteriore, puede ser desalojado legalmente con solo dos semanas de aviso. Si están en mora de alquiler, el período de preaviso es de cuatro semanas.

No obstante, estas garantías no han sido suficientes para convencer a los propietarios de que podrán desalojar sin problemas y rápidamente a los malos inquilinos.

"Los propietarios responsables deben estar seguros de que cuando finalice la Sección 21, cuando tengan un motivo legítimo, podrán recuperar sus propiedades lo más rápido posible", dijo Ben Beadle, director ejecutivo de la Asociación Nacional de Propietarios Residenciales.

"Si bien acogemos con beneplácito la promesa del Gobierno de garantizar que los propietarios puedan recuperar de manera efectiva las propiedades de los inquilinos antisociales y de aquellos que no pagan el alquiler, se necesitan más detalles si el proyecto de ley va a funcionar según lo previsto".

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Bajo las reformas de alquiler propuestas, los arrendamientos de plazo fijo serán prohibidos y reemplazados por arrendamientos continuos. Estos solo pueden rescindirse si el inquilino le da al propietario un aviso de dos meses o si el propietario desaloja al inquilino a través de uno de los nuevos motivos de recuperación descritos anteriormente.

Esto significa que a los propietarios que compran para alquilar les resultará más difícil planificar el futuro de su propiedad de alquiler, ya que será mucho más difícil saber exactamente cuándo se irán los inquilinos.

Dicho esto, aún tendrá motivos para rescindir el arrendamiento si, por ejemplo, desea vender, como se explicó anteriormente.

Los contratos renovables también podrían causar complicaciones para los propietarios que alquilan a los estudiantes.

Los estudiantes pueden optar por quedarse más tiempo que la duración de sus arrendamientos después de la graduación, lo que podría alterar los modelos comerciales de los propietarios, ya que puede resultar mucho más difícil encontrar nuevos inquilinos en medio de un año académico.

Sin embargo, las asociaciones de propietarios están desafiando al gobierno en esta política y esperan que se modifique antes de que el proyecto de ley se presente en el parlamento para permitir los alquileres de estudiantes.

"El gobierno debe reconocer las serias preocupaciones de los propietarios que alquilan a los estudiantes sobre arrendamientos indefinidos", dijo Ben Beadle de NRLA.

"Sin la capacidad de planificar el año académico, los estudiantes no tendrán la certeza de que las propiedades estarán disponibles para alquilar cuando las necesiten".

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La introducción de un nuevo 'Ombudsman del sector de alquiler privado' pretende resolver los problemas entre propietarios e inquilinos de manera justa e imparcial.

En teoría, esto debería facilitar las cosas para ambas partes. También significa que si un propietario no responde adecuadamente a una queja, el inquilino podrá acudir directamente al defensor del pueblo.

El defensor del pueblo puede entonces obligar al arrendador a pagar una indemnización de hasta 25.000 libras esterlinas.

Los propietarios tendrán que pagar para registrarse, aunque aún no se ha establecido un cargo. Los propietarios que no se unan podrían enfrentar fuertes multas de hasta £5,000.

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Como parte del Proyecto de Ley de Reforma de Inquilinos, los propietarios pronto podrán aumentar los alquileres solo una vez al año. Los propietarios también deberán dar un aviso de dos meses antes de cualquier aumento de alquiler.

Los inquilinos también podrán apelar casos en los que los propietarios hayan aumentado los alquileres por encima del valor de mercado. Un tribunal independiente emitirá un juicio sobre lo que constituye esto.

Esto significa que si los pagos de la hipoteca de un propietario se disparan debido al aumento de las tasas de interés, pueden terminar pagando de su bolsillo hasta que se les permita implementar un aumento de la renta.

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El Estándar de Viviendas Decentes describe lo que un propietario debe proporcionar a un inquilino con respecto a sus condiciones de vida. Incluye la modernidad de las instalaciones, encontrándose en un razonable estado de conservación y aislamiento.

Actualmente, estas normas solo se aplican a la vivienda social. Sin embargo, el gobierno ha dicho que planea hacer cumplir las mismas reglas para los propietarios privados también.

Los propietarios que compran para alquilar que proporcionan casas que no cumplen con el Estándar de Viviendas Decentes serán responsables a través de un nuevo 'portal de propiedades'. Esto contendrá una base de datos de propietarios y sus propiedades de alquiler.

Los posibles inquilinos podrán ver casos en los que una propiedad ha incumplido el Estándar de viviendas dignas y los problemas pendientes que aún no se han resuelto.

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Quizás se esté preguntando si comprar su compra para alquilar a través de una sociedad limitada.

Puede valer la pena considerar esto, ya que puede disminuir su factura de impuestos si es un contribuyente con una tasa más alta. Los requisitos de ingresos por alquiler pueden ser más bajos para las sociedades limitadas que solicitan préstamos hipotecarios.

Sin embargo, vale la pena tener en cuenta que el número de hipotecas de compra para alquilar que se ofrecen para las sociedades limitadas tiende a ser menor que para los particulares.

Obtenga más información sobre cómo registrarse como una compañía de responsabilidad limitada (LLC) para comprar una propiedad de alquiler.

En Inglaterra y Gales, actualmente, una vivienda de alquiler privado debe tener un rendimiento energético mínimo de E antes de ser alquilada.

Sin embargo, según las propuestas del gobierno, todos los nuevos alquileres a partir de abril de 2028 deberían cumplir con una calificación EPC mínima de C.

Estas mejoras podrían resultar costosas para las casas antiguas. El incumplimiento de la fecha límite podría hacer que los propietarios enfrenten una multa de hasta £ 30,000.

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La asequibilidad de los solicitantes cuando aseguran hipotecas de compra para alquilar se mide típicamente por el índice de cobertura de intereses (ICR). Esta relación compara los ingresos por alquiler con los pagos de intereses de la hipoteca.

Si bien los criterios pueden variar entre los prestamistas, un contribuyente de tasa más baja normalmente necesitaría que los ingresos por alquiler excedan el pago de la hipoteca en un 125%. Mientras tanto, un contribuyente con una tasa más alta enfrentaría un requisito más estricto, generalmente de alrededor del 145%.

Además, los prestamistas emplean pruebas de estrés para mitigar los riesgos asociados con posibles aumentos en las tasas de interés. Por lo general, agregarán entre un 1 % y un 2 % a los controles de asequibilidad.

Por ejemplo, un inversor con una propiedad valorada en 300 000 £ y un rendimiento bruto medio del 6 % esperaría unos ingresos anuales por alquiler de aproximadamente 18 000 £. Suponiendo una tasa hipotecaria del 5% y un depósito del 25%, el pago anual de intereses hipotecarios del inversionista ascendería a £12,504.

Para cumplir con la prueba de la relación de cobertura de intereses del 125%, el prestamista requeriría ingresos por alquiler de £15,630 por año. Esta cifra ascendería hasta las 21.885 libras esterlinas para pasar la prueba de estrés adicional del 2 %.

Un contribuyente promedio de tasa más alta que pretenda generar incluso una pequeña ganancia en el primer año necesitaría asegurar un rendimiento bruto superior al 7%.

Sin embargo, los contribuyentes de tasa básica solo necesitan un rendimiento superior al 5%, lo que les da más flexibilidad.

También vale la pena mirar la asequibilidad de la hipoteca.

Es posible que desee tener en cuenta cómo pueden evolucionar los precios de la vivienda con el tiempo al realizar una compra de propiedad de compra para alquilar.

Si los precios de las propiedades caen, como lo han hecho en los últimos meses según algunos datos, su capital se reducirá. Esto significa que podría terminar en las aguas agitadas de la equidad negativa.

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Si está considerando convertirse en un propietario de compra para alquilar, debe considerar lo siguiente:

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